** Zalecana metoda mierzenia powierzchni do wynajęcia ** Niniejsze zalecenie określa warunki i pojęcia potrzebne do pomiaru obszarów najmu; porządkuje różne obszary, dzieli je na różne kategorie najmu; wyjaśnia zasady definiowania tego obszaru i w oparciu o powyższe, proponuje metodę analizy i obliczaniu powierzchni wynajmowana. Wprowadza ona również pojęcie stosunku wartości leasingu. Metoda obliczeń jest zalecana do stosowania w przypadku wynajmowania budynków wielu najemcom, lecz może być również stosowana do pojedynczych lokatorów.
Terminologia Ważne jest, aby wybrać, wprowadzić i precyzyjnie określać odpowiednie terminy techniczne, aby uniknąć nieporozumień i mieć pewność, że każdy z nich jest łatwy do zrozumienia i jasny dla wynajmującego. Ponadto im mniej terminów technicznych tym lepiej. Powinny one następować po sobie w logicznej kolejności i być łatwe do zapamiętania nawet przez laika. Istotne jest, aby używać jednolicie przyjętych terminów technicznych rozumianych przez wszystkich i zdefiniowanych w sposób obiektywny.
Ancillary area
All areas used by the tenant and required for efficient office work.
Note: These areas may be exclusive and/or common areas, such as meeting room, tea kitchen, sanitary block, server room, document storage room, general storage room, copy room, broom closet, cloakroom, smoking room etc.
Building common area
The total of all areas in the building capable of use directly or indirectly by all tenants. Note: in a leasable area analysis it is to be calculated according to the principle of maximising the exclusive area on any all-inclusive floor (see the ‘Leasable Area Analysis’ section for a detailed explanation). In a ‘one tenant, one building’ scenario this area will also be considered exclusively used.
Explanation: areas indirectly used by tenants include for example the common cleaning supply storage room, garbage room etc.
General comment: the following four technical terms should only be used if the area of the relevant floor or floor unit usable exclusively by a single tenant is leased by more than one tenant and thus the concept of floor common area also needs to be used.
Circulation area
Area used by the tenant for circulation (or perhaps for waiting) due to the architectural layout of the premises.
Note: these areas may be exclusive and/or common areas such as corridor, vestibule, lobby, entrance hall etc.
Exclusive area
All areas separable by or for and exclusively used by the tenant.
Note: in a leasable area analysis it is to be calculated according to the principle of maximising the exclusive area on any all-inclusive floor (see the ‘Leasable Area Analysis’ section for a detailed explanation) for the entire building. In a ‘one tenant, one building’ scenario the entire area will be considered exclusive area.
Floor common area
All areas of the floor that are necessarily capable of use only by the tenants of the relevant floor directly or indirectly.
Floor exclusive area
All areas with separate access by a particular tenant of the relevant floor, who can close or use it separately.
Note: the floor area exclusively used by a tenant is marked with the tenant's name (e.g. floor exclusive area of tenant X).
Floor leasable area portion
The floor area exclusively used by one tenant of the relevant floor and the pro-rata portion of the floor common area.
Calculation: floor exclusive area of tenant + pro-rata portion of the floor common area.
Gross floor area
The largest covered horizontal surface area of any all-inclusive floor, enclosed by the finished external wall surfaces; i.e. the total area encircled by the external perimeter of the building (excluding internal courtyards and air shafts).
Note: in leasing practice it can be used in one tenant, one building scenarios, subject to the mutual agreement of landlord and tenant.
Leasable area
The exclusive area of a tenant and the pro-rata portion of building and floor common areas, i.e. the area for which the tenant pays rent under the terms of the lease.
Calculation: * if the relevant floor usable exclusively by a single tenant is in fact leased by a single tenant, then it is the exclusive area + the pro-rata portion of the building common area; * if the relevant floor usable exclusively by a single tenant is leased by more than one tenant and no floor common area is needed, then it is the tenant’s exclusive area + the pro-rata portion of the building common area; * if the relevant floor usable exclusively by a single tenant is leased by more than one tenant and afloor common area is needed, then it is the tenant’s floor leasable area portion + the pro-rata portion of the building common area.
Multi-tenant floor area
Area capable of use solely by the tenants of the relevant floor or floor unit, which does not include the building common area of the relevant all-inclusive floor capable of use by all tenants.
Note: hereafter the term floor shall mean either floor or floor unit.
Net area
The largest horizontal surface area of any room above floor (and skirting board) level, enclosed by the internal surfaces of the finished load bearing or fixed walls of the room, irrespective of ceiling height.
Note: in the absence of an on-site measurement, this is the area enclosed by the unfinished wall surfaces as shown in the architect's floor plan; hereafter area of rooms shall always mean net area.
Other area
Any other areas used by the tenant.
Note: * these areas may be exclusive and/or common areas such as terrace, balcony etc.; * the area of open or partially open spaces (terrace, balcony etc.) shall be their hard surfaced area (net area is not applicable here).
Working area
Tenant's exclusive area, equipped with office furniture.
Note: if the office has an open-plan layout, the circulation areas between tables also form part of the working area.
Mnożnik powierzchni wspólnej budynku
Iloraz całkowitej powierzchni najmu i powierzchni wyłącznej całego budynku. Obliczenie: łączna powierzchnia najmu całego budynku / łączna powierzchnia wyłączna całego budynku lub 1 + współczynnik powierzchni wspólnej budynku / 100.
Uwaga ogólna: Poniższe dwa terminy techniczne powinny być stosowane wyłącznie w przypadku, gdy powierzchnia danego piętra lub jednostki piętra, z której może korzystać wyłącznie jeden najemca, jest wynajmowana przez więcej niż jednego najemcę, w związku z czym należy również stosować pojęcie powierzchni wspólnej piętra.
Współczynnik powierzchni wspólnej budynku
Stosunek powierzchni wspólnych i wyłącznych całego budynku, wyrażony w procentach. Obliczenie: (powierzchnia wspólna budynku / suma powierzchni wyłącznych całego budynku) × 100.
Uwaga: najmniejszy współczynnik powierzchni wspólnej budynku, który jest preferowany z punktu widzenia najmu, można obliczyć na podstawie największej powierzchni wyłącznej całego budynku, która jest równa sumie wszystkich wynajmowanych lokali uzyskanych poprzez zastosowanie zasady maksymalizacji powierzchni wyłącznej na dowolnym piętrze all-inclusive (szczegółowe wyjaśnienie znajduje się w sekcji "Analiza powierzchni najmu").
Mnożnik powierzchni wspólnej piętra
Iloraz powierzchni nadającej się do wyłącznego użytku przez jednego najemcę na danym piętrze i powierzchni wyłącznej danego piętra.
Obliczenie: powierzchnia odpowiedniego piętra nadająca się do wyłącznego użytku przez jednego najemcę / powierzchnia wyłączna piętra lub 1 + współczynnik powierzchni wspólnej piętra / 100.
Współczynnik powierzchni wspólnej
Stosunek powierzchni wspólnej piętra do powierzchni wyłącznej danego piętra, wyrażony w procentach.
Obliczenie: (powierzchnia wspólna piętra / powierzchnia wyłączna piętra) × 100.
Współczynnik wartości najmu
Wartość odzwierciedlająca funkcję, lokalizację i użyteczność pomieszczenia (przestrzeni) wyrażona w procentach, określona przez wynajmującego.
Wyjaśnienie: podczas gdy współczynnik wartości najmu zwykłej powierzchni biurowej wynosi oczywiście 100%, w przypadku ogólnego pomieszczenia magazynowego może to być np. 50%. Współczynnik wartości najmu jest "wspólnym mianownikiem" umożliwiającym obliczanie czynszów dla wszystkich powierzchni najmu przy użyciu tego samego czynszu bazowego za m2 i spójne zarządzanie nimi w analizie i obliczeniach powierzchni najmu.
Mnożnik powierzchni wspólnej budynku
Iloraz całkowitej powierzchni najmu i powierzchni wyłącznej całego budynku. Obliczenie: łączna powierzchnia najmu całego budynku / łączna powierzchnia wyłączna całego budynku lub 1 + współczynnik powierzchni wspólnej budynku / 100.
Uwaga ogólna: Poniższe dwa terminy techniczne powinny być stosowane wyłącznie w przypadku, gdy powierzchnia danego piętra lub jednostki piętra, z której może korzystać wyłącznie jeden najemca, jest wynajmowana przez więcej niż jednego najemcę, w związku z czym należy również stosować pojęcie powierzchni wspólnej piętra.
Współczynnik powierzchni wspólnej budynku
Stosunek powierzchni wspólnych i wyłącznych całego budynku, wyrażony w procentach. Obliczenie: (powierzchnia wspólna budynku / suma powierzchni wyłącznych całego budynku) × 100.
Uwaga: najmniejszy współczynnik powierzchni wspólnej budynku, który jest preferowany z punktu widzenia najmu, można obliczyć na podstawie największej powierzchni wyłącznej całego budynku, która jest równa sumie wszystkich wynajmowanych lokali uzyskanych poprzez zastosowanie zasady maksymalizacji powierzchni wyłącznej na dowolnym piętrze all-inclusive (szczegółowe wyjaśnienie znajduje się w sekcji "Analiza powierzchni najmu").
Mnożnik powierzchni wspólnej piętra
Iloraz powierzchni nadającej się do wyłącznego użytku przez jednego najemcę na danym piętrze i powierzchni wyłącznej danego piętra.
Obliczenie: powierzchnia odpowiedniego piętra nadająca się do wyłącznego użytku przez jednego najemcę / powierzchnia wyłączna piętra lub 1 + współczynnik powierzchni wspólnej piętra / 100.
Współczynnik powierzchni wspólnej
Stosunek powierzchni wspólnej piętra do powierzchni wyłącznej danego piętra, wyrażony w procentach.
Obliczenie: (powierzchnia wspólna piętra / powierzchnia wyłączna piętra) × 100.
Współczynnik wartości najmu
Wartość odzwierciedlająca funkcję, lokalizację i użyteczność pomieszczenia (przestrzeni) wyrażona w procentach, określona przez wynajmującego.
Wyjaśnienie: podczas gdy współczynnik wartości najmu zwykłej powierzchni biurowej wynosi oczywiście 100%, w przypadku ogólnego pomieszczenia magazynowego może to być np. 50%. Współczynnik wartości najmu jest "wspólnym mianownikiem" umożliwiającym obliczanie czynszów dla wszystkich powierzchni najmu przy użyciu tego samego czynszu bazowego za m2 i spójne zarządzanie nimi w analizie i obliczeniach powierzchni najmu.
** Kategorie powierzchni**
Obszary biurowca różnią się głównie pod względem funkcjonalności. Obszary mogą być do wynajęcia lub nie. Obszary najmu mogą być identyfikowane przez ich funkcje i mogą być wyłączne lub należeć do części wspólnej. Poniższe kategorie są podzielone na obszary najmu i nie najmu, pokazując funkcje będące typowymi w budynkach biurowych.
Uwaga: dalsze kategorie mogą być dodawane w razie potrzeby (np. jeśli budynek zawiera jednostkę detaliczną z dostępem do ulicy itd).
Exclusive areas
Exclusively used and/or common areas
Parking areas
The parking is also a leasable area, but rent is determined per parking space rather than per m2.
Note: the square metre equivalent of a parking space can be calculated from the base rent per m2: for example, assuming a base rent of EUR 12 per m2, the m2 equivalent of a parking space in an underground garage renting at EUR 80 per month will be 6.66. In the case of average base rents the equivalent parking area is 6-8 m2.
Obszary pod drzwiami i oknami
Obszary pod konstrukcją
uwaga: jeśli powierzchnia mierzona pod słupem (na poziomie podłogi) jest większa niż 0,5 m2 * powierzchnia pod wewnętrznymi ścianami nienośnymi zamocowanymi ze względów funkcjonalnych (dalej: ściany stałe)
uwaga: np. powierzchnia pod ścianami bloków sanitarnych i ścianami szybów mechanicznych itp. * niezabudowana powierzchnia pod schodami prowadzącymi z najniższej kondygnacji, o wysokości stropu poniżej 1,9 m.
Przyłączone elementy budynku
Uwaga: * powierzchnie techniczne wymagane do funkcjonowania budynku zazwyczaj nie są uważane za powierzchnie do wynajęcia; * schody przeciwpożarowe i drogi ewakuacyjne nie są uważane za powierzchnie do wynajęcia.
Obszary elektryczne / IT
Uwaga: IT (Information Technology) oznacza niskonapięciowe okablowanie telefoniczne i komputerowe (okablowanie danych). * Pomieszczenia elektryczne/IT: * pomieszczenie rozdzielni elektrycznej - centralna rozdzielnia * centralne pomieszczenie generatora - centralne pomieszczenie UPS itp. * obszar zajmowany przez kanały/szyby elektryczne/informatyczne: * zamknięte lub otwarte szyby - szafa elektryczna itp. * obszary komunikacyjne wyłączne dla pomieszczeń elektrycznych/IT: * przedsionek/wejście/hala wejściowa - korytarz/obwód komunikacyjny * klatka schodowa - hol windowy * schody wewnętrzne - chodnik zewnętrzny itp.
Obszary mechaniczne
GIF - Sztuczki w obliczaniu powierzchni najmu
Zanim rozpocznę ten mały esej, muszę zaznaczyć, że pracuję na podstawie moich doświadczeń zebranych podczas prawie 10 lat negocjacji z najemcami, bezpośrednio lub za pośrednictwem agentów; negocjacji, które często były żmudne i które, jeśli mieliśmy szczęście, prowadziły do podpisania umowy najmu. Mam zatem nadzieję, że te subiektywne uwagi, krytyka i rekomendacje mogą posłużyć jako punkt wyjścia do dyskusji, potencjalnie na tym właśnie forum.
Jak powszechnie wiadomo, dwoma kluczowymi elementami umów najmu powierzchni biurowych są czynsz i wielkość wynajmowanej powierzchni. Iloczyn tych dwóch wartości jest zazwyczaj równy dochodowi netto dewelopera.
Biorąc pod uwagę, że mnożenie jest podstawową operacją matematyczną i że to właśnie iloczyn interesuje dewelopera, będzie on starał się zwiększać powierzchnię najmu, jednocześnie utrzymując czynsz na poziomie, który nadal będzie przyciągał najemców.
Znając całkowity koszt projektu, deweloperzy dążą do uzyskania docelowej stopy kapitalizacji, która również zależy od wspomnianego iloczynu. Pomijając dla uproszczenia dodatkowe ważne elementy każdej starannie sformułowanej umowy najmu, sukces w znalezieniu najemców polega na stosunkowo niskim czynszu zastosowanym do jak największej powierzchni najmu.
Najemcy zazwyczaj koncentrują się na stawkach czynszu za metr kwadratowy, które można łatwo porównać z innymi na rynku, i często nie zwracają uwagi na wielkość i metodę obliczania powierzchni najmu. Niestety, nie ma ogólnie przyjętych i jednolicie stosowanych zaleceń lub wytycznych (nie mówiąc już o standardzie) dotyczących pomiaru powierzchni najmu w budynkach biurowych w Polska. Obecnie w tej dziedzinie panuje chaos!
Typowym przykładem jest bardzo różna interpretacja powszechnie używanego terminu "powierzchnia brutto". Ilekroć termin ten pada na spotkaniu, zawsze pytam, co druga strona ma na myśli. Najczęstsze odpowiedzi to:
Która odpowiedź jest zatem prawidłowa? Niestety, wobec braku ogólnie przyjętej i jednolicie interpretowanej terminologii, nie ma jednoznacznego wyboru odpowiedzi. Niefortunne jest również to, że brakuje konsensusu nie tylko wśród klientów, ale także w branży nieruchomości.
Poniżej zamieszczam krótkie podsumowanie zaleceń niemieckiego GIF (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung) dotyczących terminologii i obliczania powierzchni, ze szczególnym uwzględnieniem kategoryzacji różnych pomieszczeń w budynku biurowym jako wynajmowalnych lub niewynajmowalnych. Należy zauważyć, że GIF był wynikiem wspólnych wysiłków Niemieckiej Normy Krajowej DIN 277 i Deutscher Verband Chartered Surveyors. Tabela na następnej stronie stanowi uproszczone podsumowanie odpowiednich postanowień GIF.
Jak widać w tabeli, GIF oblicza "powierzchnię użytkową" poprzez uwzględnienie powierzchni pomocniczych (np. blok sanitarny, herbaciarnia itp.). Doświadczenie sugeruje, że dobrze poinformowani najemcy są zainteresowani tylko powierzchnią roboczą, którą mogą umeblować (często określaną w naszym wewnętrznym slangu jako powierzchnia netto), a nie powierzchniami pomocniczymi.
Kategoryzacja powierzchni według GIF
GIF = Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung.
Jest to naturalne, ponieważ wielkość tego obszaru określa możliwą liczbę miejsc pracy (stosunek między biurami na planie otwartym a biurami komórkowymi oraz wielkość obszarów pomocniczych i komunikacyjnych są również kluczowe dla określenia powierzchni najmu). Powierzchnie robocze zwykle nie mogą być określone ilościowo w broszurach budowlanych. W zależności od cech i układu budynku, stosunek powierzchni roboczej do całkowitej powierzchni najmu budynku może być zaskakująco niski, zwłaszcza w budynkach o układzie komórkowym.
Rekomendacja GIF zalicza do powierzchni najmu wszystkie powierzchnie pod ruchomymi ściankami działowymi, powierzchnie pomocnicze, lobby i ciągi komunikacyjne, a także hole windowe. Jako powierzchnie niewynajmowalne klasyfikuje natomiast powierzchnie pod konstrukcjami nośnymi lub innymi ścianami nieprzesuwnymi, a także pomieszczenia mechaniczne, mechaniczne szyby pionowe, szyby windowe i klatki schodowe.
Powierzchnia poszczególnych pomieszczeń jest zawsze obliczana między wewnętrznymi powierzchniami stałych ścian (powierzchnia netto), nawet jeśli istnieją kanały kablowe lub osprzęt mechaniczny (chłodnica / grzejnik) lub być może ściana z przymocowanymi do niej maszynami.
Pozostawiam czytelnikowi decyzję, czy powyższe główne zasady obliczania powierzchni najmu i terminologia GIF są odpowiednie ogólnie i konkretnie dla lokalnego środowiska w Polska.
Słynny jest przypadek, dobrze znany w kręgach zawodowych, który dowodzi wagi powyższych problemów, kiedy to najemca odstąpił od podpisanej umowy najmu z powodu wzajemnego nieporozumienia dotyczącego pomiaru powierzchni najmu.
Biorąc pod uwagę obecną sytuację na rynku
Biorąc pod uwagę obecne warunki rynkowe dla komercyjnych powierzchni biurowych, istnieje zwiększone zapotrzebowanie na prawidłowe i przejrzyste dla najemców obliczenia powierzchni najmu.
Powyższe potwierdza potrzebę ujednoliconej terminologii i metody pomiaru powierzchni, która byłaby dostosowana do lokalnego rynku i akceptowana przez kluczowych graczy na tym rynku. W ramach przygotowań do osiągnięcia tego ostatecznego celu, nasze kolejne wydania będą zawierać dalsze opisy i podsumowanie krajowych zaleceń.
BOMA - więcej sztuczek w obliczaniu powierzchni najmu
Zanim przejdę do omówienia tajemnic BOMA, chciałbym podzielić się z Wami, drodzy Czytelnicy, ciekawym i zaskakującym doświadczeniem, które miałem w związku z moim artykułem na temat pomiaru powierzchni biurowej w poprzednim numerze.
W ciągu ostatnich kilku tygodni reprezentowałem właściciela budynku biurowego w Budzie podczas serii negocjacji dotyczących zamówień publicznych. Na jednej z pierwszych sesji lider przedstawicieli najemcy zapytał, czy powierzchnia, którą oferujemy do wynajęcia, ma być rozumiana jako netto-netto? Byłem tak zaskoczony, że odpowiedziałem pytaniem: Gdzie nauczył się Pan tego nietypowego określenia? Powołał się na niedawno opublikowany artykuł, w którym stwierdzono, że wszyscy potencjalni najemcy powinni zwrócić uwagę na powierzchnię net-net jako szczególnie ważną informację. Kiedy dodał, kiedy i gdzie ten artykuł został opublikowany, mogłem ujawnić się jako jego autor, a po początkowym zaskoczeniu atmosfera spotkania stała się znacznie przyjemniejsza.
A teraz zobaczmy, co oznacza amerykański skrót BOMA. Prawny poprzednik Building Owners and Managers Association International (BOMA International lub BOMA) powstał w 1907 roku z misją reprezentowania interesów właścicieli i zarządców nieruchomości komercyjnych. BOMA składa się głównie z lokalnych stowarzyszeń z USA i Kanady. Oprócz rosnącej dominacji, głównym zadaniem tego międzynarodowego stowarzyszenia jest gromadzenie, analizowanie i porządkowanie informacji na temat nieruchomości komercyjnych oraz formułowanie na tej podstawie zaleceń i standardów. Na marginesie: kluczowe lokalne stowarzyszenia BOMA posiadały już i/lub zarządzały ponad 550 milionami m2 komercyjnej powierzchni biurowej - do 1996 roku.
Pierwszymi wysokimi budynkami, które już w zalążkowej formie przenosiły zasady projektowania późniejszych drapaczy chmur w Ameryce, były biurowce zbudowane pod koniec XIX wieku. Szybki wzrost gospodarczy w tamtych czasach wyeliminował przeszkody w budowie i użytkowaniu wysokich budynków. Najważniejszymi osiągnięciami było opracowanie technologii bezpiecznej i niezawodnej windy, możliwość zapewnienia budynkom niezawodnych dostaw energii i, co nie mniej ważne, ulepszenia w produkcji stali konstrukcyjnej. Prawdziwe drapacze chmur zaczęto budować od końca lat 20. ubiegłego wieku. 102-piętrowy i 381-metrowy Empire State Building w Nowym Jorku z 1931 roku, 100-piętrowy i 344-metrowy John Hancock Center w Chicago z 1970 roku, 412-metrowy i 110-piętrowy, tragicznie zniszczony World Trade Center z 1972 roku oraz 109-piętrowy i 443-metrowy Sears Tower w Chicago z 1974 roku, dumny posiadacz tytułu "najwyższego" przez wiele lat, są być może najbardziej znane. Te wybitne drapacze chmur są (lub były) głównie budynkami biurowymi.
Już w 1915 roku, wkrótce po ukończeniu pierwszych "prawdziwych" budynków biurowych, pojawiła się potrzeba opracowania jednolitej metody obliczania powierzchni biurowej. BOMA kierowała wówczas pracami nad opracowaniem pierwszej Standardowej Metody Pomiaru Pięter dla Budynków Biurowych, która została podniesiona, za zgodą American National Standards Institute, do standardu branżowego w 1955 roku, po licznych zmianach odzwierciedlających ewolucję budynków biurowych oraz pojawienie się nowych potrzeb i możliwości. Obecnie nosi ona tytuł Standard Method for Standard Method for Measuring Floor Area in Office Buildings i pomaga głównie deweloperom/właścicielom nieruchomości, zarządcom, architektom, projektantom wnętrz, inżynierom, rzeczoznawcom i agentom w koordynowaniu ich pracy.
W szczególności, zgodnie z amerykańskim zastosowaniem tego terminu, standard ten jest zasadniczo "silną rekomendacją" dla ujednoliconej definicji powierzchni starych i nowych budynków biurowych.
Głównym celem normy jest zapewnienie jasnej i jednoznacznej terminologii dla obszarów budynków biurowych, które w przeciwnym razie mogłyby być rozumiane i kategoryzowane w różny sposób, definiując między innymi pojęcia powierzchni użytkowej, powierzchni najmu i powierzchni wspólnej budynku. Norma zawiera również diagramy, aby zademonstrować i wyjaśnić tekst.
Poniżej opisuję niektóre z interesujących punktów wspomnianego standardu BOMA, ograniczając dyskusję do tych, które są nietypowe, jeśli nie nieznane, w tym kraju. Pierwszą cechą, o której należy wspomnieć, jest "wielkoduszna" interpretacja różnych obliczeń powierzchni przy użyciu różnych danych i metod. Ogólnie rzecz biorąc, nikt nie byłby zaskoczony, gdyby dane dotyczące powierzchni przedstawione na rysunkach budowlanych nie były dokładnie równe tym zmierzonym na miejscu. Często obliczenia wynajmującego oparte na pomiarach na miejscu dają wyniki, które różnią się od obliczeń przeprowadzonych przez najemcę na tej samej podstawie. BOMA dopuszcza maksymalne odchylenie ±2%. Wszelkie odchylenia wykraczające poza tę wartość muszą zostać poddane ocenie niezależnego eksperta, którego własne wyniki pomiarów rozstrzygną spór. Kolejną interesującą i dla nas nietypową koncepcją BOMA jest część dominująca. W praktyce węgierskiej odległość używana do obliczania powierzchni netto pomieszczeń graniczących z zewnętrznymi ścianami budynku jest zwykle mierzona do wewnętrznych powierzchni ścian lub ścian pod oknami (mierzona powyżej poziomu listwy przypodłogowej), nawet jeśli ściany te są znacznie niższe niż zwykle. BOMA oferuje jednak definicję części dominującej, zgodnie z którą odległość do wewnętrznej strony zewnętrznej ściany obwodowej może być mierzona albo do ściany poniżej okna, albo do szyby okiennej, co daje większą odległość. BOMA wymaga pomiaru odległości do jednostki dzielącej (ściany lub szyby okiennej), której powierzchnia dominuje, tj. przekracza 50% pionowej wysokości od podłogi do sufitu!
Podobnie do rekomendacji GIF (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung) opisanej w naszym poprzednim numerze, powierzchnia brutto dla BOMA oznacza całkowitą powierzchnię otoczoną zewnętrzną powierzchnią stałych ścian budynku, z wyłączeniem wszelkich zewnętrznych chodników, balkonów, tarasów itp. znajdujących się poza zewnętrzną powierzchnią ściany. Zalecenie wskazuje, że nie ma zwyczaju obliczania powierzchni brutto jako powierzchni najmu, chyba że jeden najemca wynajmuje cały budynek. Ta powierzchnia brutto jest często określana jako powierzchnia zabudowana lub wybudowana. W większości przypadków jest ona wykorzystywana jako podstawa do obliczania kosztów budowy budynku. Logika tła definicji powierzchni najmu BOMA jest interesująca. Według BOMA, powierzchnia najmu jest obliczana poprzez odjęcie tak zwanych głównych pionowych penetracji od powierzchni brutto budynku. Z definicji są to penetracje, które są zasadniczo niezmienne przez cały okres użytkowania budynku i obejmują powierzchnię klatek schodowych, szybów windowych, pionowych kanałów mechanicznych i ścian je pokrywających itp. z wyłączeniem słupów nośnych, pionowych szybów i kanałów kablowych dostępnych z pięter.
Zgodnie z definicją BOMA, powierzchnia biurowa jest zasadniczo równoważna faktycznie użytecznej i umeblowanej, wyłącznie wykorzystywanej powierzchni roboczej netto (powierzchnia netto!). Jeśli wyłącznie wykorzystywana powierzchnia obejmuje również pomieszczenia pomocnicze (np. blok sanitarny), wówczas obszary te są również uwzględnione na rysunku. Termin powierzchnia magazynowa również oznacza powierzchnię netto do wyłącznego użytku. Powierzchnia wspólna budynku i powierzchnia wspólna piętra to dwa różne pojęcia. Ich suma jest równa całkowitej powszechnie używanej powierzchni netto.
Powierzchnia użytkowa oznacza dla BOMA sumę powierzchni biurowej i magazynowej netto oraz powierzchni wspólnej budynku netto proporcjonalnej do danego piętra. Tabela na następnej stronie jest uproszczoną, schematyczną reprezentacją składników powierzchni najmu na piętrze budynku biurowego, zgodnie z opisem BOMA
Kategoryzacja powierzchni pięter według BOMA
BOMA = Międzynarodowe Stowarzyszenie Właścicieli i Zarządców Budynków
Jak widać powyżej, terminologia i definicje powierzchni najmu budynku biurowego zawarte w standardowych zaleceniach opracowanych i opublikowanych przez BOMA International, zasadniczo na podstawie doświadczeń z Ameryki Północnej, są dla nas raczej nietypowe. Nie oznacza to jednak, że prawie 100-letnie doświadczenie BOMA nie powinno zasługiwać na szczególną uwagę w wysiłkach na rzecz opracowania ujednoliconej metody obliczania powierzchni w Polska.
RICS – Yet More Tricks in Calculating Leasable Office Area
After the summaries of the German (GIF) and the American (BOMA) area categorisation recommendations discussed in our previous issues, let us now look at the relevant recommendations of that respectable and long established professional organisation, the British Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).
A few words about the RICS itself should serve as introduction. The Royal Institution of Chartered Surveyors was established as a professional organisation in 1868. It has over 80,000 members worldwide and it is currently one of the largest professional bodies in the real estate business. British citizenship is not a precondition for membership, and foreign members now number over 10,000. Admission to the RICS requires passing both written and verbal examinations, as well as practical experience in the profession. Its members are property experts with global knowledge and familiarity with the whole lifecycle of properties, able to contribute professional advice to furthering the efficient operation of the property markets of their respective countries.
In addition to offering training courses and continuing education, the RICS regulates and monitors the professional and ethical aspects of its members’ work. It also develops recommendations covering various areas of the real estate profession. One example of this is the RICS Code of Measuring Practice. The main purpose of these area calculation recommendations is to provide clear and consistent methods for calculating the area and/or volume of land, plots and buildings with diverse functions.
In the following, we will limit this discussion to the recommendations of the Code of Measuring Practice (5th edition) focusing on those parts that expressly concern for office buildings.
These recommendations are not mandatory, although in practice most real estate experts, property managers, brokers and architects follow the rules defined in the Code. Area calculation following the RICS recommendations may serve as the basis for the sale and lease of properties, as well as valuations and the resolution of complex taxation issues. It should be noted here that since 1993 it has been a crime in the United Kingdom to sell or lease property citing false area information. The RICS specifically states that information can be considered misleading and therefore constitutes a criminal offence even if it is clear to property professionals but is overly technical and too complicated to be understood by the average buyer or seller.
The recommendations also discuss the issue of measurement accuracy. They are not specific, stating only that professionals should aim for the greatest possible accuracy within the limitations of their measurement devices and expertise. The measurement method and the expected accuracy will of course differ when measuring several hectares of land or a single office space. The recommendations lay down general guidelines but do not specify any variances to be observed.
Although it is self-evident for us, the RICS recommendations draw special attention to the need to use the metric system, replacing the decimal point with a comma and separating thousands with a space rather than a comma. The latter is especially worth mentioning here, because although the Hungarian spelling rules are unambiguous on this matter, a lot of documents nowadays deviate from these rules and apply a British or American spelling, or even a mixture of the two.
Expressly to make area measurement and calculation methods transparent to the layman, the RICS recommendations describe and explain in detail only three basic, interrelated terms.
These are: * Gross External Area (GEA) * Gross Internal Area (GIA) * Net Internal Area (NIA).
The following is a description of the main features of the above key concepts as they relate to the office market.
Gross external area stands for the area enclosed by the outer perimeter of the external walls of each floor of the building. It excludes open balconies, canopies and roof terraces. The recommendations suggest using the gross external area figure for urban design, property tax calculation and the valuation of existing, mainly residential properties for building insurance purposes.
Gross internal area means the area enclosed by the internal perimeter of the external walls of the building of each floor. It excludes the areas beneath the external perimeter structure (walls, columns) and, by definition, any open balconies, canopies and roof terraces etc. In contrast with the practice of many other countries, the RICS recommendations consider this area figure to be the best suited for estimating the costs of planned projects, for valuing and selling existing buildings currently used for non-office purposes and for calculating the operating costs of such buildings.
Net internal area stands for the area within the building that is equal to the sum of the areas of rooms of different functions enclosed by load-bearing and/or fixed (not removable) walls. This area, which the RICS also calls usable area, excludes common entrance halls, staircases, corridors, mechanical rooms, meter cabinets, lifts and any building areas with a ceiling height below 1.5 m high and areas between walls/structures narrower than 0.25 m. Unusually, the recommendations exclude from the usable area all sanitary blocks and broom closets, regardless of where they are within the building. In addition to the areas beneath load-bearing walls, the areas beneath the internal load-bearing columns of the building are also excluded. The RICS recommendations use the concept of building common area, but consistently exclude these from the usable area.
The usable area is the recommended basis of calculation for the purposes of selling, leasing, valuing and operating an office.
The areas defined by the RICS and their categorisation are shown, in a simplified form, in the table on the next page.
As seen in the table, the RICS recommendations are essentially just a guideline for defining and calculating the various area types. However, they do not specify the components of leasable area and do not describe the method of leasable area calculation.
The RICS categorisation of areas
RICS = Royal Institution of Chartered Surveyors
Due to the general nature of the recommendations, British property experts may calculate leasable areas based on their experience and the conventions of the local market, concentrating at all times on the accuracy of the results of the calculation method chosen and on ensuring that the results are clear and transparent even for the layman.
Dawid Jusupović
+48 79 508 5495
Natalia Hyla
+48 57 033 8978
Używamy plików cookie, aby zoptymalizować funkcjonalność witryny i zapewnić najlepszą możliwą obsługę.
Niektóre z tych plików cookie są niezbędne, podczas gdy inne pomagają nam poprawić komfort użytkownika, zapewniając wgląd w sposób korzystania z witryny.
Niezbędne pliki cookie umożliwiają podstawowe funkcje, takie jak nawigacja po stronie i dostęp do bezpiecznych obszarów. Witryna nie może działać prawidłowo bez tych plików cookie i można je wyłączyć tylko poprzez zmianę preferencji przeglądarki.
Analityczne pliki cookie pomagają nam ulepszać naszą stronę internetową poprzez gromadzenie i raportowanie informacji na temat jej użytkowania.
Używamy marketingowych plików cookie, aby poprawić trafność otrzymywanych kampanii reklamowych.
Używamy niektórych wtyczek udostępniania społecznościowego, aby umożliwić udostępnianie niektórych stron naszej witryny w mediach społecznościowych.