Z najnowszego raportu firmy doradczej Savills wynika, że popyt na powierzchnie biurowe w Europie może w 2019 roku wynieść 9,2 mln m kw., czyli tylko o 4% mniej niż w roku 2018. Średni wskaźnik pustostanów na rynkach europejskich obniżył się w minionych 12 miesiącach z 6,1% do 5,4%, co przekłada się na ograniczoną dostępność powierzchni biurowej o wysokim standardzie w Centralnych Obszarach Biznesu (COB).
Firma Savills została wybrana na zasadach współwyłączności jako doradca przy wynajmie powierzchni biurowej w kompleksie Harmony Office Center II. Właściciel nieruchomości rozpoczyna tym samym proces rekomercjalizacji projektu.
Z najnowszego raportu firmy doradczej Savills wynika, że w pierwszych trzech kwartałach 2019 roku wartość transakcji inwestycyjnych na rynkach nieruchomości komercyjnych Polski, Czech, Słowacji, Węgier i Rumunii przekroczyła 8 mld euro i była o 54% wyższa od średniej pięcioletniej.
Equiniti otworzyło swoje pierwsze biuro w Polsce. Firma z branży nowych technologii zajęła ponad 2350 m kw. w budynku Equal Business Park C w Krakowie należącym do Cavatina Holding. W swoim nowym oddziale stworzy ok. 150 miejsc pracy. W debiucie na polskim rynku firmę Equiniti wspierała firma Savills, która doradzała najemcy w procesie wyboru lokalizacji.
Fundusz Azora Europa sfinalizował transakcję sprzedaży projektów biurowych Green Office i Avatar zlokalizowanych w Krakowie. Nabywcą nieruchomości został fundusz Cromwell European Real Estate Investment Trust (CEREIT). Firma doradcza Savills reprezentowała sprzedającego w transakcji, której łączna wartość wyniosła 78,2 mln euro.
Najwyższy dotychczas popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie odnotowano w 2018 roku. W przeciągu 12 miesięcy wynajęto wówczas blisko 860 000 m kw. Pierwszy kwartał bieżącego roku cechował się nieco mniejszą aktywnością najemców, ale w kolejnych dwóch rynek znacząco przyśpieszył. Prawie 690 000 m kw. wynajęte na przestrzeni pierwszych dziewięciu miesięcy roku to najwyższy wynik, jaki odnotowano kiedykolwiek w takim okresie w Polsce.
Do osiągnięcia tak wysokiego poziomu popytu przyczynił się zwłaszcza trzeci kwartał, który samodzielnie był najaktywniejszy w historii polskiego rynku. Łącznie w jego trakcie w Warszawie wynajęto blisko 285 000 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, przede wszystkim za sprawą dwóch rekordowych transakcji, umowy przednajmu podpisanej przez mBank w Mennica Legacy Tower (45 600 m kw.) i renegocjacji umowy w Miasteczku Orange przez Orange Polska (44 850 m kw.).
„To bez wątpienia rok dużych transakcji. W wakacje rynek zamiast zwolnić przyśpieszył. Mamy tym samym szansę na pobicie zeszłorocznego rekordu popytu. Nawet jednak, jeśli tak się nie stanie, to wartość transakcji najmu będzie z pewnością i tak bardzo wysoka, a osiągnięcie takiego poziomu aktywności najemców drugi rok z rzędu potwierdza bardzo dobrą kondycję rynku biurowego w Warszawie” – mówi Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja wynajmującego, Savills.
Jak podaje firma doradcza Savills, w trzecim kwartale 2019 r. rynek nieruchomości biurowych w Warszawie wzbogacił się o 61 700 m kw. powierzchni. Największym nowym obiektem była Wola Retro (Develia; 24 500 m kw.). Łącznie od początku roku w Warszawie przybyło już ponad 142 000 m kw., co zwiększyło całkowite zasoby stolicy do 5,6 mln m kw.
W czwartym kwartale do oddania planowanych jest aż 120 000 m kw., ale niewykluczone jest przesunięcie niektórych z projektów na 2020 rok. Zgodnie z danymi Savills łącznie w budowie pozostaje 760 000 m kw. nowej powierzchni., z czego ponad połowa jest już zabezpieczona umowami przednajmu lub listami intencyjnymi. Zdecydowanie największy plac budowy znajduje się na Woli, w pobliżu ronda Daszyńskiego, gdzie aktualnie powstaje prawie 415 000 m kw. nowej powierzchni biurowej.
Średnia stopa pustostanów dla Warszawy na koniec września obniżyła się do 8,2% i prawdopodobnie do końca roku utrzyma tendencję spadkową. Widoczne są mocne dysproporcje pomiędzy poszczególnymi obszarami – wakat na Mokotowie wynosi 13,7% a w centralnych lokalizacjach 5,5%.
W Centralnym Obszarze Biznesu oraz w Centrum czynsze nominalne kształtują się na poziomie od 22,50 do 25,50 euro/m kw./miesiąc za powierzchnie na najwyższych piętrach wieżowców. W najlepszych budynkach zlokalizowanych w granicach Służewca wahają się od 13,00 do 15,00 euro/m kw./miesiąc.
„Rekordowy popyt przełożył się na usztywnienie warunków najmu w centralnych lokalizacjach. Dodatkowo powoli zauważalny zaczyna być wzrost zainteresowania Mokotowem, który w nadchodzących kwartałach powinien przełożyć się na większą liczbę transakcji najmu w tej części Warszawy. Po okresie pewnej stagnacji na Służewcu mamy do czynienia z falą remontów przeprowadzanych przez właścicieli, którzy oportunistycznie kupili tam nieruchomości. Odnowione budynki z pewnością mają szansę przyciągnąć najemców” – dodaje Daniel Czarnecki z Savills.
Źródło: Savills
Do rekordowego wyniku w segmencie domów seniora przyczyniły się głównie dwie duże transakcje sfinalizowane w Wielkiej Brytanii: zakup typu forward purchase obiektu Royal Warwick Square w Londynie przez Riverstone Living oraz inwestycji obejmującej cztery wioski senioralne przez grupę Audley, która połączyła siły z Octopus Investments i Schroder Exempt PUT.
W Europie, poza Wielką Brytanią sektor domów seniora nadal znajduje się na początkowym etapie rozwoju. Z tego względu na rynkach dominuje kapitał krajowy, a wartość transakcji inwestycyjnych z udziałem kapitału zagranicznego w ostatnich pięciu latach nie przekraczała średnio 30% łącznego wolumenu w porównaniu z 40% w przypadku nieruchomości wielorodzinnych i 62% w sektorze domów studenckich.
Polski rynek domów seniora nie przyciągnął dotychczas wielu inwestorów instytucjonalnych. Zdecydowanym liderem rynku jest francuski operator Orpea, który po przejęciu Medi-System w 2016 r. i kolejnych akwizycjach dysponuje obecnie ok. 1,1 tys. miejsc w domach opieki i klinikach rehabilitacyjnych i realizuje kolejne 1,6 tys. miejsc.
„Barierą rozwoju rynku domów seniora w Polsce wydaje się ciągle relatywnie niska na tle Europy siła nabywcza seniorów, co uzależnia system od kontraktów z NFZ. Jednocześnie polskie społeczeństwo jest jednym z najszybciej starzejących się w Europie a oszczędności polskich emerytów będą rosły wraz z rozwojem gospodarczym – to sprawia, że Polska będzie coraz bardziej atrakcyjnym krajem dla międzynarodowych inwestorów” – powiedział Kamil Kowa, członek zarządu Savills w Polsce i dyrektor działu Corporate Finance & Valuation.
„Aby efektywnie funkcjonować w tym sektorze, niezbędna jest gruntowna znajomość przepisów oraz zrozumienie modeli kulturowych opieki nad osobami starszymi ze względu na ich duże zróżnicowanie w poszczególnych krajach europejskich. Czynniki demograficzne wpływające na ten sektor nie pozostawiają jednak żadnych złudzeń. Wskutek starzenia się społeczeństw w wielu krajach Europy występuje konieczność zapewnienia różnego rodzaju specjalistycznych obiektów mieszkalnych, a to oznacza możliwości realizacji inwestycji prywatnych wychodzących naprzeciw potrzebom w tym zakresie” - mówi Lydia Brissy, dyrektor, dział badań rynków europejskich w Savills.
Według danych firmy Savills, pod względem wolumenu kapitału zagranicznego inwestowanego w tym sektorze najbardziej aktywnie działają inwestorzy europejscy, ale gracze z USA, którzy weszli już na rynek domów studenckich i nieruchomości wielorodzinnych, także zaczynają dostrzegać potencjał domów seniora.
Z rankingu Savills Senior Housing Opportunity Index wynika, że duże możliwości inwestycyjne oferują kraje takie jak Niemcy, Francja, Wielka Brytania, Włochy i Polska, które mogą w przyszłości odnotować duże zainteresowanie domami seniora ze strony funduszy. Powodem tego są aktualne trendy demograficzne, dojrzałość rynków mieszkaniowych i rosnący poziom zamożności osób starszych.
Pierwsze miejsce w rankingu firmy Savills zajęły Niemcy, które mają najliczniejszą populację osób w wieku 70-79 lat (ok. 7,8 mln) oraz jeden z najwyższych wskaźników oszczędności. Drugie miejsce zajęła Francja, gdzie seniorzy są stosunkowo zamożni, dysponują sporymi oszczędnościami oraz przeznaczają mniejszą część przychodów na koszty mieszkaniowe niż obywatele wiele innych krajów europejskich. Wielka Brytania została sklasyfikowana na trzeciej pozycji. Brytyjski rynek nieruchomości charakteryzuje się największą płynnością, o czym świadczy szybsze tempo sprzedaży aktywów niż w Europie kontynentalnej, a bardzo rozwinięty sektor mieszkaniowy nie jest obciążony nadmiernymi regulacjami w porównaniu z innymi krajami Europy. Na czwartym miejscu są Włochy, które mają najwyższy odsetek osób starszych w stosunku do ogółu populacji, a na piątym znalazła się Polska. Polacy są jednym z najszybciej starzejących się społeczeństw, a dodatkowo ze względu niski wskaźnik liczby mieszkań na jednego mieszkańca Polska jest bardzo perspektywicznym rynkiem dla sektora domów seniora.
„Wzrost liczby osób starszych żyjących dłużej i dysponujących coraz większymi środkami finansowymi, które przeznaczają w dużej mierze na cele mieszkaniowe, oznacza, że sektor domów seniora w Europie ma silne podstawy i będzie z pewnością rozwijał się w następnej dekadzie i kolejnych latach” - wyjaśnia Lydia Brissy. „Rosnący popyt inwestycyjny zaczyna wywierać presję zniżkową na stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów, ale nadal są one konkurencyjne w porównaniu z typowymi nieruchomościami mieszkaniowymi czy komercyjnymi. Inwestorów przyciąga w szczególności mniejsza cykliczność tego rodzaju aktywów”.
Z analiz Savills wynika, że stopy kapitalizacji dla domów seniora w Europie są średnio o 100 pb niższe niż dla najlepszych nieruchomości wielorodzinnych i o 66 pb niższe niż w przypadku najbardziej atrakcyjnych budynków biurowych położonych w COB. Dla najlepszych aktywów tej klasy wynoszą one obecnie od 3,5% do 5% w przypadku wynajmowanych bezpośrednio, a ich wysokość zależy od kraju, lokalizacji i standardu obiektu.
„Pod względem inwestycyjnym domy seniora zyskują na znaczeniu jako odrębna klasa aktywów. Inwestorzy instytucjonalni dysponują dużym kapitałem, ale z powodu malejącej podaży tradycyjnych nieruchomości najwyższej jakości i oferowanych po konkurencyjnych cenach zwracają coraz większą uwagę na aktywa o charakterze operacyjnym, które oferują potencjał długofalowego wzrostu przychodów, takie jak domy seniora. Przewidujemy, że wraz z wchodzeniem tego sektora w fazę dojrzałą stopy kapitalizacji będą ulegały dalszej kompresji” - mówi Marcus Roberts, dyrektor działu rynków kapitałowych – domy seniora, wielorodzinne i studenckie w Europie, Savills.
Źródło: Savills
Według międzynarodowej firmy doradczej Savills, wartość transakcji inwestycyjnych na globalnym rynku nieruchomości za cały 2019 rok będzie nieco niższa od ubiegłorocznej, kiedy to wyniosła 1,8 bln dolarów, ale pomimo wzrostu niepewności makroekonomicznej może zbliżyć się do poziomu odnotowanego w roku 2017 (1,7 bln dolarów). W Polsce szacuje się, że rok na rynku inwestycyjnym zakończy się wynikiem niższym niż w rekordowym zeszłym roku, ale znacząco wyższym niż w 2017 roku.
Z najnowszej publikacji firmy Savills w ramach prowadzonego globalnego programu badawczego Impactswynika, że rok 2018 był rekordowy pod względem aktywności inwestorów na światowym rynku nieruchomości, na którym wartość transakcji wyniosła 1,8 bln dolarów. Aktywność inwestycyjna spowolniła w pierwszym kwartale 2019 roku wskutek niepewności politycznej i ekonomicznej, ale w drugim przyspieszyła, dzięki czemu wolumen transakcji inwestycyjnych w ujęciu globalnym wzrósł w połowie roku do 810 mld dolarów i był tylko nieznacznie niższy od odnotowanego w analogicznym okresie w 2018 roku (840 mld dolarów).
Rasheed Hassan, dyrektor działu inwestycji międzynarodowych w firmie Savills, powiedział: „Pomimo nieznacznego zmniejszenia się wolumenów inwestycyjnych, wartości aktywów utrzymują się na stabilnym poziomie. Spadek ten nie jest spowodowany przez brak zainteresowania nieruchomościami, lecz przez ograniczoną podaż spełniających kryteria inwestycyjne aktywów generujących przychody, a to jest główną siłą napędową rynku – inwestorzy najczęściej decydują się na inwestycje długoterminowe, co w obecnej sytuacji przekłada się na zahamowanie ich aktywności. Wszystkie nieruchomości pojawiające się na rynku szybko znajdują nabywców, o ile ich ceny są na właściwym poziomie”.
Według Savills transgraniczne przepływy kapitału również spowolniły w pierwszej połowie 2019 roku, w którym były niższe o 20% w porównaniu z analogicznym okresem w roku 2018. Najbardziej zmniejszył się napływ kapitału pochodzącego z Europy – w pierwszym półroczu inwestorzy europejscy zainwestowali poza Europą 43,8 mld dolarów, co oznacza spadek aż o 26% w porównaniu z tym samym okresem rok wcześniej. Jednak w tym samym czasie wartość inwestycji z udziałem kapitału europejskiego w regionie Azji i Pacyfiku wzrosła o 67% – aczkolwiek z niskiego poziomu. Na ten region przypada obecnie 6% wszystkich zagranicznych inwestycji europejskich. Jak podaje firma doradcza Savills, wzrost ten wpisuje się w szerszy trend, ponieważ wolumen kapitału zagranicznego napływającego do krajów Azji i Pacyfiku wzrósł w pierwszym półroczu 2019 roku o 14% w porównaniu z pierwszą połową ubiegłego roku.
Sophie Chick, dyrektor działu badań globalnych w Savills, dodaje: „Poczucie niepewności gospodarczej na świecie utrzyma się w krótkiej i średniej perspektywie, co skłoniło MFW do obniżenia prognoz globalnego wzrostu gospodarczego na bieżący i przyszły rok. Jednak z drugiej strony stopy procentowe pozostaną na niskim poziomie lub nawet zostaną obniżone w niektórych krajach, a jednocześnie nie widać na rynku większych zagrożeń. Nieruchomości oferują inwestorom stosunkowo atrakcyjny zysk, dzięki czemu utrzymuje się na nie wysoki popyt”.
Michał Stepień, Associate w dziale doradztwa inwestycyjnego Savills w Polsce powiedział: „Pierwsza połowa 2019 roku na rynku inwestycyjnym w Polsce zakończyła się bardzo dobrym, drugim najwyższym w historii, wolumenem transakcji na poziomie około 2.8 mld euro. Pomimo sygnałów zwiastujących późną fazę cyklu koniunkturalnego w gospodarce światowej, aktywność na rynku nieruchomości pozostaje wysoka i wiele wskazuje na to, że siła, którą napędzany jest ten sektor w Polsce, jest na tyle duża, że w najbliższych miesiącach nie powinniśmy odczuć spowolnienia. Szacujemy, że bieżący rok zakończy się w Polsce wolumenem transakcji w przedziale 6,5-7 mld euro, nieco niższym niż w rekordowym 2018 roku (7.2 mld euro), ale z pewnością znacząco wyższym niż w 2017 roku (5.03 mld euro)”.
Źródło: Savills
Używamy plików cookie, aby zoptymalizować funkcjonalność witryny i zapewnić najlepszą możliwą obsługę.
Ta strona używa plików cookie do przechowywania informacji na komputerze użytkownika.
Niektóre z tych plików cookie są niezbędne, podczas gdy inne pomagają nam poprawić komfort użytkownika, zapewniając wgląd w sposób korzystania z witryny.
Zaakceptuj zalecane ustawienia
Niezbędne pliki cookie
Niezbędne pliki cookie umożliwiają podstawowe funkcje, takie jak nawigacja po stronie i dostęp do bezpiecznych obszarów. Witryna nie może działać prawidłowo bez tych plików cookie i można je wyłączyć tylko poprzez zmianę preferencji przeglądarki.
Analityka
Analityczne pliki cookie pomagają nam ulepszać naszą stronę internetową poprzez gromadzenie i raportowanie informacji na temat jej użytkowania.
Marketing
Używamy marketingowych plików cookie, aby poprawić trafność otrzymywanych kampanii reklamowych.
Pliki cookie udostępniania społecznościowego
Używamy niektórych wtyczek udostępniania społecznościowego, aby umożliwić udostępnianie niektórych stron naszej witryny w mediach społecznościowych.
