I i II kwartał 2023 roku będą dla rynku biurowego decydujące – indeksacja stawek czynszowych może sięgnąć nawet 9 proc. Pewny jest wzrost kosztów eksploatacji za sprawą aktualizacji stawek za media oraz po uwzględnieniu nowej stawki płacy minimalnej. Dużym wyzwaniem jest też niestabilny kurs euro – w większości przypadków czynsz przeliczany jest z euro na zł. Biorąc pod uwagę powyższe czynniki, w niektórych budynkach, jak przewiduje Avison Young, stawki kosztów eksploatacyjnych mogą wzrosnąć nawet o więcej niż 50 proc.

Centrum dwa razy droższe niż Mokotów

W Warszawie rozpiętość cen wynajmu powierzchni biurowych nigdy nie była tak duża. W budynkach oferujących najwyższy standard, zlokalizowanych w ścisłym centrum, bazowe stawki czynszu są dwukrotnie wyższe niż w biurowcach usytuowanych w innych dzielnicach. W przypadku najbardziej prestiżowych biurowców w centrum, stawki czynszu bazowego dochodzą do 28 euro za mkw. za miesiąc, a na Służewcu, w najpopularniejszym niegdyś warszawskim zagłębiu biznesowym oscylują w przedziale od 13 do 15 euro za mkw. za miesiąc.

Oczekiwana aktualizacja cen najmu będzie miała niemały wpływ na planowanie wydatków, które wiążą się z prowadzeniem biznesu. Według Avison Young, może to sprawić, że część firm zweryfikuje budżet i zwróci się ku tańszym lokalizacjom.

Luka podażowa, dłuższe umowy

Ceny będą znacznie wyższe, a do tego na rynku biurowym pojawi się luka podażowa. W Warszawie najmocniej odczuwalna będzie między 2023 a 2024 rokiem. Ostatni okres wstrząsów i zmian ograniczył bowiem napływ nowych inwestycji. Na warszawskim rynku w budowie na koniec III kwartału 2022 pozostawało zaledwie 160 tys. mkw. powierzchni, podczas gdy w 2019 roku w realizacji było ponad 800 tys. mkw. biur. W 2023 roku, według szacunków Avison Young, zasoby Warszawy zwiększą się tylko o około 65 tys. mkw. powierzchni. Wśród ciekawych projektów w przygotowaniu są np. Drucianka Campus, The Form, The Vibe, wieżowce Portu Praskiego, „nowy" Atrium International czy Towarowa 22.

Popyt na warszawskie biura utrzymuje się z kolei na rekordowo wysokim poziomie. W 2021 roku wynajęte zostało prawie 650 tys. mkw. powierzchni. Tak duże zapotrzebowanie sprawiło, że w początkach tego roku wchłonięta została dostępna na rynku powierzchnia w nowych biurowcach. Od stycznia do końca września 2022 roku wynajęte zostało już przeszło 600 tys. mkw. Popyt zaczyna przewyższać podaż, a to wpływa na oczekiwania czynszowe ze strony wynajmujących.

Już teraz, jak wskazuje Avison Young, niewystarczająca liczba dużych modułów biurowych w budynkach klasy A zlokalizowanych centralnie, zmusza najemców do przedłużania umów najmu. Niewielka nowa podaż skłania firmy do podejmowania działań w celu zabezpieczenia powierzchni na przyszłość. Najemcy, którzy decydują się na relokację, często podpisują umowy na dłuższy okres, nawet na siedem lat, co pozwala im zredukować nakłady finansowe ponoszone na aranżację nowej przestrzeni do pracy.

Ostrożni inwestorzy

Duży popyt na powierzchnię biurową wpływa na obniżenie stóp kapitalizacji nieruchomości i motywuje inwestorów do zawierania transakcji w tym sektorze. Na koniec września 2022 roku całkowity biurowy wolumen inwestycyjny w Polsce osiągnął prawie 1,8 mld euro, przebijając tym samym całoroczny wynik sektora z 2021 roku. Sektor biurowy miał największy udział w puli wszystkich transakcji inwestycyjnych zawartych w tym czasie w Polsce (powyżej 40 proc.). Spośród 21 transakcji biurowych odnotowanych w pierwszych dziewięciu miesiącach 2022 roku 15 dotyczyło regionalnych rynków biurowych.

Tak duży wolumen został osiągnięty jednak głównie dzięki dwóm spektakularnym warszawskim transakcjom. Poza pozyskaniem The Warsaw Hub przez Google za 583 mln euro warszawski rynek odnotował również czwartą największą historycznie transakcję pojedynczym aktywem biurowym - Generation Park Y przy rondzie Daszyńskiego został kupiony przez Hansa Invest za ponad 285 mln euro.

Główni inwestorzy instytucjonalni, jak wskazuje Avison Young, zawęzili jednak swoje kryteria inwestycyjne ze względu na wysokie koszty finansowania oraz konieczność uwzględniania aspektów ESG. Wzrost kosztów budowy w ciągu ostatnich lat, a także ciągły wzrost czynszów zapewnił ogromną przewagę konkurencyjną i lepsze zwroty właścicielom istniejących obiektów w stosunku do tych nowo powstających.