Rok 2023 okresem tzw. luki podażowej

Warszawski rynek biurowy w 2023 roku wkroczył w długo zapowiadany okres tzw. luki podażowej. Aktywność deweloperska w ubiegłym roku wyniosła 61 000 mkw. Całkowite zasoby sektora wynoszą obecnie około 6,23 mln mkw. W pierwszej trójce oddanych do użytku biurowców znalazły się Lakeside (22 700 mkw., Atenor Grupa) i Studio B (17 900 mkw., Skanska), natomiast White Star zdecydowała się na rozbudowę kompleksu The Park o budynek B9 (11 000 mkw.).

Na koniec 2023 roku w stolicy w budowie pozostawało około 290 000 mkw. powierzchni biurowej. Inwestorzy i deweloperzy intensyfikują swoje działania w rejonie Ronda Daszyńskiego, gdzie powstaje blisko 70% nowej podaży. Wśród największych projektów w budowie są The Bridge (47 000 mkw., Ghelamco), Office House w kompleksie wielofunkcyjnym Towarowa 22 (31 100 mkw., Echo Investment) oraz The Form (28 000 mkw., Lincoln Property).

Bartosz Oleksak, Associate Director, Office Agency, AXI IMMO, wyjaśnia: "W kontekście nowej podaży w Warszawie od lat obserwujemy znaczne trudności w pozyskaniu atrakcyjnych działek w centralnych lokalizacjach. Z tego powodu w planach deweloperów zaczęły pojawiać się propozycje wyburzenia starszych i nieefektywnych budynków i zastąpienia ich nowymi projektami. Przykładem jest biurowiec Upper One, który powstaje w miejscu Atrium International".

Za Służewcem wskaźnik pustostanów poniżej 10%

Na koniec 2023 r. średni wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 10,4% (-0,2 p.p. kw/kw i -1,2 p.p. r/r), co przekłada się na ok. 647 000 mkw. dostępnej powierzchni. Poza Służewcem, który zawyża statystyki ze wskaźnikiem 20,1%, pozostałe strefy biurowe w stolicy mają mniej niż 10% pustostanów.

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Badań, AXI IMMO, dodaje: "W 4 kwartale 2023 r. wskaźnik pustostanów w strefach centralnych kontynuował trend spadkowy obserwowany od 3 kwartału 2021 roku. W porównaniu z poprzednim kwartałem, udział powierzchni niewynajętej na koniec 2023 r. zmniejszył się o 0,6 punktu procentowego. Z kolei w strefach biurowych poza centrum odnotowano niewielki kwartalny wzrost wskaźnika pustostanów z 11,8% w III kw. 2023 r. do 11,9% na koniec roku".

Niższy popyt, ale lepiej niż w czasie pandemii

Całkowity popyt na warszawskim rynku biurowym w 2023 r. wyniósł blisko 750 000 mkw. (-13% r/r), natomiast tzw. popyt netto (nowe umowy i ekspansje) szacowany jest na ok. 430 000 mkw. (-9% r/r). W porównaniu do prawie 750 000 mkw. uzyskanych w 2023 r., było to odpowiednio o 16% i 24% więcej niż wolumeny uzyskane w 2021 i 2020 roku. Strukturalnie, w ramach popytu brutto, najczęściej podpisywano nowe umowy (w tym umowy przednajmu) (50,5%), renegocjacje (42,7%) i ekspansje (3,9%). Powierzchnia zagospodarowana na własny użytek stanowiła około 2,9%. Wśród największych transakcji najmu w 2023 r. znalazły się renegocjacja 12 900 mkw. przez GDDiK w Green Corner B, nowa umowa Lux Med na 12 000 mkw. w Lakeside oraz renegocjacja 8 800 mkw. przez Accenture w budynku Proximo II.

Jakub Potocki, Associate Director, Office Agency, AXI IMMO, komentuje: "Przez cały 2023 rok obserwowaliśmy pozytywny trend, w którym najemcy utrzymali wysoką aktywność po pandemii i związanym z nią okresem optymalizacji biur. Wynik 750 000 mkw. wynajętej powierzchni oznacza pewnego rodzaju stabilizację, która może być jeszcze wyższa, jeśli w stolicy pojawią się nowe atrakcyjne biurowce. Wysoki wskaźnik renegocjacji może również wskazywać, że niektóre firmy postanowiły dać sobie więcej czasu i poczekać do kolejnych 3-5 lat, zanim wybiorą lepszą lokalizację biurową o wyższym standardzie".

Zarówno w lokalizacjach centralnych, jak i poza nimi stawki czynszów pozostały stabilne. W najbardziej prestiżowych biurowcach w CBD (Central Business District) oferty wahały się od 19,00 do 27,50 EUR/mkw. miesięcznie, podczas gdy w niektórych lokalizacjach poza centrum czynsze wywoławcze zaczynały się od około 10,00 EUR/mkw. miesięcznie. Z drugiej strony, w zależności od standardu i lokalizacji budynku, opłaty eksploatacyjne wahały się od około 14,00 PLN/mkw. miesięcznie do 39,00 PLN/mkw. miesięcznie.

Perspektywy dla biur

Bartosz Oleksak wskazuje: "Warszawski rynek biurowy przechodzi okres zmian, objawiający się spadkiem nowej podaży i wejściem w okres luki podażowej. Niemniej jednak, po pandemii COVID-19 deweloperzy pozostają aktywni i rozpoczęli budowę kilku interesujących projektów w stolicy. Obserwujemy duże zainteresowanie rozwojem infrastruktury biurowej w strefie Centrum-Zachód, zwłaszcza w okolicach Ronda Daszyńskiego, które staje się kluczowym punktem przyciągającym uwagę firm i inwestorów. Dodatkowo spodziewamy się, że ograniczona nowa podaż do 2024/2025 roku wpłynie na spadek wolumenu dostępnej powierzchni, co z kolei może przyczynić się do wzrostu czynszów, szczególnie w budynkach typu "prime"."

Jakub Potocki dodaje: "Inwestorzy i deweloperzy coraz częściej koncentrują się na modernizacji starszych budynków, aby dostosować je do zmieniających się potrzeb najemców i zwiększyć ich atrakcyjność na rynku. Jednocześnie rośnie również znaczenie zrównoważonego rozwoju (ESG), który staje się coraz ważniejszym kryterium dla firm poszukujących nowej powierzchni biurowej. W kontekście tych zmian istnieje również możliwość, że nieefektywne i niewykorzystane budynki biurowe mogą zostać wyburzone lub przekształcone w celu dostosowania do nowych trendów rynkowych".

źródło:property-forum.eu