Inwestycje z rozbiórką w tle
Inwestorzy szukają projektów, które mogą zapewnić dobry zysk. Czy wkrótce będziemy świadkami zalewu inwestycji opartych na zmianie funkcji istniejących nieruchomości na gruntach zabudowanych?
Trend przekształceń nieruchomości staje się stałym elementem krajobrazu inwestycyjnego na naszym rynku. W dużych miastach prawie nie ma pustych działek w atrakcyjnych lokalizacjach, więc deweloperzy zmuszeni są sięgać po już zabudowane działki. Wszyscy uczestnicy rynku nieruchomości są zgodni, że w najbliższych latach liczba takich projektów będzie rosła.
Inwestorzy poszukują projektów, które mogą zapewnić atrakcyjny zwrot z inwestycji. W wielu przypadkach nowe obiekty handlowe mogą zapewnić znacznie większą powierzchnię GLA, niż te już istniejące. Zakup zabudowanej działki to także w wielu przypadkach jedyna możliwość realizacji projektu o określonej skali w danej lokalizacji.
Dlatego spodziewamy się, że deweloperzy będą częściej sięgać po już zabudowane działki i inwestować w bardziej wymagające projekty, obejmujące wyburzenie lub przekształcenie funkcji budynków, aby zapewnić oczekiwany zysk. Mówimy tu o wyburzaniu budynków, o ile nie są one zabytkowe, ponieważ przebudowa biurowca czy centrum handlowego w celu nadania mu nowej funkcji jest często nieopłacalna. Trend zastępowania starszych budynków nowymi będzie się nasilał ze względu na brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które obejmują jedynie ok. 30-50 proc. obszarów aglomeracji.
Rozbiórka zdekapitalizowanych biurowców
Obserwując rynek, nietrudno zauważyć, że niektóre starsze biurowce nie są atrakcyjne dla potencjalnych najemców. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości, które nie są energooszczędne i wymagają znacznych nakładów, aby spełnić standardy zużycia energii oczekiwane dziś przez najemców. W takich budynkach efektywna wartość czynszu jest niższa niż wartość gruntu, na którym stoją. W związku z tym inwestorzy często analizują możliwość wykorzystania takich działek pod projekty mieszkaniowe. Przykładem tego typu transakcji jest zakup w 2020 roku przez Echo Investment części kompleksu biurowego Empark w Warszawie od austriackiego inwestora Immofinanz. Firma planuje realizację projektu na około 1 200 mieszkań.
Najbliższe miesiące pokażą, czy realizowane są kolejne inwestycje z wykorzystaniem wyburzeń mało atrakcyjnych budynków na warszawskim Służewcu, gdzie prawie jedna czwarta biur w największej strefie biznesowej w kraju pozostaje pusta.
Innym przykładem zakupu działki z biurowcem do wyburzenia pod inwestycję mieszkaniową jest projekt firmy Develia. Na działce ze starym biurowcem przy ulicy Ślężnej we Wrocławiu deweloper wybuduje mieszkania i lokale użytkowe.
Również Dom Development kupił działkę z niedokończonym budynkiem biurowo-administracyjnym na warszawskich Bielanach. Firma zamierza go wyburzyć.
Do rozbiórki przeznaczony jest także warszawski biurowiec Atrium International. Strabag Real Estate planuje budowę kompleksu biurowo-hotelowego Upper One w miejscu zamkniętego biurowca na rogu ulic Grzybowskiej i Jana Pawła II. Deweloper chce wybudować w tej lokalizacji 131,5-metrowy biurowiec i 55-metrowy hotel. Kompleks będzie oferował 35,9 tys. mkw. biur i około 11 tys. mkw. powierzchni GLA hotelu. Inwestor otrzymał już pozwolenia na rozbiórkę i budowę. Zakończenie budowy Upper One planowane jest na 2026 rok.
To nie pierwszy tego typu projekt zrealizowany przez tę firmę w Warszawie. Wcześniej deweloper wyburzył już stary biurowiec przy ulicy Tamka i w jego miejscu wybudował hotel niemieckiej sieci Motel One.
Z krajobrazu centrum Warszawy ma też zniknąć biurowiec Ilmet zlokalizowany przy rondzie ONZ. Budynek został kupiony kilka lat temu przez firmę Skanska. Firma planuje wyburzyć ukończony w 1997 roku budynek i zastąpić go nowoczesną wieżą biurową.
Ghelamco Poland złożyło niedawno wniosek o pozwolenie na budowę budynku biurowo-handlowego przy ulicy Towarowej w Warszawie, który ma powstać na działce, na której ma zostać wyburzony blok z 21 mieszkaniami.
Budynki handlowe przeznaczone do rozbiórki
Zmiany rynkowe są również dużym wyzwaniem dla właścicieli centrów handlowych ze względu na rosnące koszty operacyjne. Wielu kluczowych najemców posiada ograniczenia umowne dotyczące wzrostu tych opłat, co będzie skutkowało rosnącym niedoborem budżetowym wpływającym bezpośrednio na dochód operacyjny (NOI), który jest podstawą wyceny aktywów.
Liczne centra handlowe radzą sobie bardzo dobrze, zapewniając najemcom wysokie obroty, które uzasadniają wysokość czynszu i opłat eksploatacyjnych. Jednak część centrów handlowych, które straciły kluczowych najemców, walczy o zysk. Wartość takich nieruchomości z inwestycyjnego punktu widzenia coraz bardziej zbliża się do wartości działki, na której stoją.
Dobrym przykładem jest zakup centrum handlowego Land na warszawskim Służewcu przez belgijskiego dewelopera Ghelamco. Po wyburzeniu dwudziestoletniego budynku powstał projekt
w jego miejscu ma powstać projekt mixed-use oferujący ponad 37 tys. mkw. powierzchni biurowej i handlowej. Innym przykładem jest przebudowa centrum handlowego CH Sosnowiec na centrum logistyczne.
W Krakowie wyburzono również centrum handlowe Galeria Plaza. W miejsce centrum handlowego Strabag Real Estate wybuduje kompleks kilku budynków. Inwestycja jest na etapie projektowania. Budowa kompleksu mixed-use zaplanowana jest na lata 2023-2025.
Innym przykładem realizacji projektów typu mixed-use w miejscu dawnych budynków jest inwestycja Echo Investment na terenie obecnego CH Jupiter w Warszawie zlokalizowanego przy ul. Towarowej oraz kompleksu mieszkaniowo-usługowego, który ma zastąpić supermarket Tesco Kabaty.
Rozwój terenów przemysłowych
Rozwój aglomeracji miejskich w ostatnich dekadach sprawił, że wiele terenów przemysłowych sąsiaduje obecnie z osiedlami mieszkaniowymi lub kompleksami handlowymi. Z punktu widzenia urbanistyki zmiana funkcji terenów przemysłowych wydaje się być koniecznością.
W ostatnim czasie nie brakowało przykładów tego typu transakcji. W sierpniu 2022 roku Grupa Arche zakupiła teren po byłej elektrociepłowni Szombierki w Bytomiu. Na blisko 18 hektarach terenu inwestor planuje zrealizować projekt miastotwórczy z hotelem i lokalami gastronomicznymi. We wrześniu 2021 roku White Stone sfinalizował zakup 20 ha gruntów w sąsiedztwie huty ArcelorMittal w Warszawie. Firma chce tam wybudować projekt typu mixed-use z mieszkaniami i biurami.
W sierpniu 2021 roku Okam nabył zakład przemysłowy FSO na Żeraniu, po drugiej stronie Wisły. Jak na razie obiekt, w którym nasza agencja w ubiegłym roku zrekomercjalizowała ponad 150 tys. mkw. powierzchni, wykorzystywany jest na cele magazynowe i produkcyjne.
Dobrym przykładem rewitalizacji terenów przemysłowych może być również warszawska dzielnica Wola, gdzie w miejsce poprzemysłowych budynków powstały nowoczesne kwartały miasta. W podobny sposób zmienia się również Praga, gdzie powstały takie projekty jak Koneser, Bohema, Port Praski, Soho, czy nowy kompleks, który zastąpił fabrykę PZO.
Szanse i zagrożenia
Ważnym elementem, który wpłynie na dynamikę przekształceń nieruchomości w najbliższych latach będzie ostateczny kształt ustawy, nad którą pracuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Nowy projekt ustawy ma ułatwić przekształcanie budynków handlowych i biurowych na mieszkania, niezależnie od obowiązującego w danej lokalizacji planu zagospodarowania przestrzennego.
Tego typu inwestycje wiążą się z wyższymi kosztami związanymi z rozbiórką budynków oraz wydłużonym czasem realizacji. Jest to proces, który trwa od trzech do ośmiu lat. Na stronie
z drugiej strony dochody z najmu generowane przez nieruchomość w okresie przygotowania do zmiany funkcji znacząco poprawiają parametry finansowe tych długoterminowych projektów, równoważąc ryzyko.
Podaż atrakcyjnie zlokalizowanych działek z roku na rok jest coraz mniejsza. Dlatego spodziewamy się, że w najbliższych latach będzie realizowanych coraz więcej projektów o przekształconych funkcjach. Już teraz widać, że inwestorzy często analizują potencjał aktywów pod tym kątem. Jednocześnie coraz więcej projektów wymaga wsparcia doradczego w zakresie leasingu.
Przekształcenia funkcji na rynku nieruchomości to gorący trend, jednak ograniczenia planistyczne i prawno-administracyjne będą weryfikować ostateczną liczbę takich projektów, przede wszystkim na podstawie możliwych do osiągnięcia marż dla deweloperów.
Źródło:Walter Herz
