III kw. 2023 r. na warszawski rynek biurowy trafił jeden nowy projekt, tj. budynek A2 (1 900 mkw.), wchodzący w skład kompleksu S-Bridge Office Park. W pierwszych dziewięciu miesiącach 2023 r. deweloperzy oddali do użytku 20 250 mkw. powierzchni. Całkowite zasoby biurowe stolicy wynoszą obecnie 6,2 mln mkw.

Na koniec września 2023 r. w budowie pozostawało 240 000 mkw. powierzchni biurowej, głównie w strefie Centrum-Zachód, w pobliżu Ronda Daszyńskiego. Przykładowe przyszłe projekty to The Bridge (47 000 mkw., Ghelamco), Biurowiec B w ramach kompleksu Towarowa 22 (31 100 mkw., Echo Investment), The Form (28 000 mkw., Lincoln Property), Lixa D & E (26 300 mkw., Yareal), Studio B (17 900 mkw., Skanska) czy Vibe (15 000 mkw., Ghelamco).

W trzecim kwartale 2023 r. wskaźnik pustostanów na stołecznym rynku biurowym spadł do 10,6%. W centrum było to 9,1%, a poza centrum 11,8%. Najwięcej wolnej powierzchni odnotowano na Służewcu (20,2%), a najmniej w strefie Centrum-Północ (3,7%).

Emilia Trofimiuk, Research Manager w Axi Immo, wyjaśnia: "W wyniku luki podażowej wskaźnik pustostanów w centralnych strefach biurowych stolicy jest o 2 pp. niższy niż w poprzednich latach w porównaniu do ubiegłego roku i aż o 4,1 pp. niższy niż dwa lata temu".

Nowe umowy najmu jak w poprzednich kwartałach

W III kw. 2023 r. najemcy podpisali umowy najmu na 170 000 mkw. powierzchni biurowej. Wynik był zbliżony do pierwszego i drugiego kwartału (odpowiednio ok. 160 tys. i 170 tys. mkw.), co oznacza, że w pierwszych dziewięciu miesiącach 2023 r. całkowity popyt wyniósł ok. 500 tys. mkw. (-19% r/r).

Bartosz Oleksak, Associate Director, Office Agency, Axi Immo, powiedział: "W tym roku obserwowaliśmy delikatny wzrost aktywności najemców w każdym kwartale. Wysoka liczba renegocjacji wskazuje jednak na brak nowej podaży i możliwą relokację do nowej powierzchni. Widzimy również, że po pandemii wiele firm przedefiniowało swoje potrzeby zarówno w zakresie wielkości biura, jak i jego wyposażenia. Obecnie uśrednione koszty aranżacji zbliżają się do około 1000 euro za mkw. Z drugiej strony, czas oczekiwania na biuro "pod klucz" wynosi od 4 do 6 miesięcy. Aranżacja nowoczesnych przestrzeni w celu przyciągnięcia najlepszych talentów pozostaje stałym trendem. Wielu najemców w ramach benefitów stosuje tryb hybrydowy, a najczęściej spotykany model oferuje jeden lub dwa dni pracy z domu".

Popularne centrum Warszawy

W III kw. 2023 r. największą aktywność najemców odnotowano w następujących strefach i podstrefach biurowych: Centrum-Zachód (20% warszawskiego popytu), Służewiec (19%) i Centralny Obszar Biznesu (14%). Dla całego rynku warszawskiego udział nowych umów w okresie od lipca do końca września 2023 r. wyniósł 53%, renegocjacje stanowiły 43%, a ekspansje i powierzchnie budowane na własny użytek po 2%.

Emilia Trofimiuk zauważa: "W obszarze podstrefy Centrum-Zachód i strefy CBD dominowały nowe umowy, tj. odpowiednio 79% i 74% powierzchni wynajętej w tych lokalizacjach w III kw. 2023 roku. Na Służewcu firmy głównie renegocjowały i przedłużały istniejące umowy, co przełożyło się na 60% aktywności najemców w analizowanym kwartale w tej strefie."

Największe transakcje w III kw. 2023 r. to przednajem 7 000 mkw. przez ING Hubs Poland w The Form, przedłużenie umowy najmu o prawie 5 500 mkw. przez Elavon w Europlex, renegocjacja umowy na 4 800 mkw. w Cherry Business Park F oraz przedłużenie umowy najmu o 4 700 mkw. przez Sii w Metron.

Ile kosztuje wynajem powierzchni biurowej?

Stawki wywoławcze czynszów w najbardziej prestiżowych biurowcach w centralnych lokalizacjach stołecznego rynku biurowego na koniec września 2023 r. wynosiły 19,00-27,50 euro/mkw. miesięcznie, podczas gdy w obszarach poza centrum czynsze zaczynały się od około 10 euro/mkw. miesięcznie. Z kolei stawki opłat eksploatacyjnych w analizowanym okresie wahały się od ok. 12 zł/mkw. miesięcznie do 39 zł/mkw. miesięcznie, przy czym duże znaczenie miał w ich przypadku standard i lokalizacja biurowca.

źródło:property-forum.eu