Zgodnie z przewidywaniami, w 2023 r. zakończył się okres zwiększonej podaży nowej powierzchni biurowej w Warszawie, a na stołeczny rynek trafiły m.in. takie projekty jak kompleks Varso, The Warsaw Hub, Forest, Fabryka Norblina, Skyliner, kompleks biurowy Generation Park, Central Point i SkySawa. Od 2016 roku panorama Warszawy wzbogaciła się o kultowe projekty większości kluczowych deweloperów. Spowodowało to przesunięcie tzw. biznesowego hubu miasta ze Służewca w okolice Ronda Daszyńskiego. Od 2023 r. do końca 2024 r. w stolicy wystąpi luka podażowa. We wskazanym okresie w Warszawie zostanie dostarczony niski wolumen nowej podaży, nieprzekraczający około 100 000 mkw. rocznie. Niemniej jednak, w przeciwieństwie do sytuacji obserwowanej w stolicy, na regionalnych rynkach biurowych będziemy świadkami wysokiej aktywności deweloperów, a sam rok 2023 obfitował w znaczące nowe projekty oddane do użytku, takie jak Ocean Office Park B w Krakowie, Craft w Katowicach, Nowy Rynek E w Poznaniu.

Według wstępnej analizy Axi Immo, nowa podaż na polskim rynku biurowym w 2023 r. powinna wynieść około 420 000 mkw., z czego 70 000 mkw. zostanie oddane do użytku w Warszawie, a około 350 000 mkw. w regionach, co zwiększy całkowite zasoby sektora i przekroczy poziom 13 mln mkw. Zgodnie z sytuacją obserwowaną w ostatnich kwartałach, osiem największych regionalnych rynków biurowych, z nieograniczoną podażą na poziomie 6,75 mln m kw. przewyższy Warszawę z zasobami na poziomie 6,32 mln m kw. i stolica nadal będzie dominującym rynkiem w Polsce.

Popyt po pandemii nie słabnie

Według wstępnych danych analityków Axi immo podsumowujących 2023 rok, popyt brutto na polskim rynku biurowym utrzyma się na poziomie około 1,5 mln mkw. drugi rok z rzędu. Struktura popytu będzie się jednak różnić: w 2022 r. więcej umów podpisano w Warszawie, podczas gdy w 2023 r. najemcy częściej decydowali się na nowe umowy, renegocjacje i ekspansje powierzchni biurowej w regionach. Szacuje się, że od stycznia do grudnia 2023 r. popyt brutto w stolicy wyniesie około 700 000 mkw., podczas gdy aktywność najemców w regionach sięgnie 800 000 mkw. Jeśli chodzi o stolicę, warto zauważyć, że najemcy byli głównie zainteresowani relokacją do centrum miasta, więc obserwowany jest systematyczny spadek poziomu pustostanów, zwłaszcza w strefach centralnych. Z kolei w regionach zauważalny jest odwrotny trend polegający na zwiększaniu oferty dostępnej powierzchni z każdym kwartałem.

Niemniej jednak, na polskim rynku biurowym w 2023 r. aktywność najemców po raz kolejny pozwoliła na zamknięcie dużych transakcji, z największymi w Gdańsku, gdzie Intel zdecydował się na ekspansję i przejęcie dodatkowych 23 000 mkw. w ramach swojego kompleksu oraz we Wrocławiu, gdzie BNY Mellon przejmie całą powierzchnię w budynku Centrum Południe 3 (20 300 mkw.). Z kolei w Warszawie Lux Med wynajął 13 tys. mkw. w budynku Lakeside na Mokotowie. Ponadto, po tym jak ukraińskie firmy przyjęły się na polskim rynku, część z nich podpisała dłuższe umowy najmu, przenosząc się z wcześniej wynajmowanych przestrzeni coworkingowych i biur serwisowanych.

Praca zdalna/hybrydowa w kodeksie pracy

Zapowiadana od czasu pandemii COVID-19 nowelizacja Kodeksu pracy dotycząca tzw. pracy zdalnej i hybrydowej wpłynęła na rozważenie modelu funkcjonowania nowych form zatrudnienia oraz określenie zasad i wymagań wobec pracodawców i pracowników. Od kwietnia 2023 r. wiele firm, na stałe i z uwzględnieniem przepisów prawa, przeszło na hybrydowy model pracy łączący pracę stacjonarną z indywidualnie ustalanym systemem rotacji uwzględniającym obecność pracownika w biurze. Niemniej jednak jeszcze przed nowelizacją ustawy widoczne były pierwsze decyzje najemców. Popularyzacja pracy hybrydowej wpłynęła m.in. na optymalizację powierzchni i ewolucję przestrzeni biurowej w kierunku bardziej zróżnicowanych i elastycznych miejsc pracy, w tym stref do współpracy lub pracy indywidualnej. Z kolei wprowadzenie innowacyjnych stref relaksu i rekreacji ma poprawić ogólne samopoczucie pracowników i wpisywać się w ideę wellness.

Niemniej jednak koszt aranżacji powierzchni wzrósł m.in. ze względu na rynek najmu, ale także wzrost cen materiałów potrzebnych do wyposażenia biura. Obecnie koszt tzw. shell & core space fit-out w Warszawie waha się od minimum 500 do nawet 1000 euro za mkw. i więcej, w zależności od projektu aranżacji biura i długości kontraktu.

Inteligentne rozwiązania w budynkach biurowych
 

Pandemia COVID-19 była preludium do zmian w organizacji przestrzeni do pracy, ale także do przedefiniowania tego, w jaki sposób korzystamy z biurowców i jak zaawansowane technologicznie są one na tym etapie. Prop-tech, czyli połączenie nieruchomości i najnowocześniejszych rozwiązań IoT w 2023 roku, wprowadził kilka aplikacji do poruszania się po biurowcach. Najpopularniejszymi rozwiązaniami, na które decydowali się właściciele nieruchomości był bezdotykowy wybór piętra, na które chcemy wjechać po zaprogramowaniu, automatyczny odczyt tablic rejestracyjnych i zdalny wybór miejsca parkingowego, czy rezerwacja biurek w przestrzeniach coworkingowych. Wdrożenie inteligentnych systemów zarządzania budynkiem, które optymalizują zużycie energii, sterują klimatyzacją i wspierają zarządzanie przestrzenią biurową, pozwala na duże oszczędności. W 2024 roku spodziewamy się popularyzacji w firmach trendu tworzenia wirtualnych przestrzeni społecznościowych dla pracowników pracujących zdalnie, wspierających interakcję, wymianę pomysłów i budowanie relacji online.


Świadomość ekologiczna


Zwiększona świadomość w zakresie zrównoważonego rozwoju wśród najemców i deweloperów prowadzi do wzrostu liczby certyfikowanych budynków spełniających zielone standardy. W 2023 r. wiele firm będzie poszukiwać powierzchni zgodnych z ESG. Obowiązek dodatkowego raportowania pozafinansowego przez najemców wpływa na decyzje wynajmujących o modernizacji biurowców pod kątem m.in. dostępu do energii odnawialnej, miejsc ładowania samochodów elektrycznych, jakości powietrza wtłaczanego do biur, zwiększania zielonych stref w budynku czy renowacji części wspólnych, jak w przypadku odnowionego biurowca Saski Crescent, siedziby BGK czy repozycjonowanego budynku LIFE, czyli dawnego Atrium Tower. Trend ESG na stałe wpisze się więc w przyszłość nowoczesnego sektora biurowego.


Nowa podaż - kilka scenariuszy


Według szacunków analityków Axi Immo, na koniec grudnia 2023 roku w budowie na polskim rynku biurowym pozostanie około 540 000 mkw. powierzchni. Do najważniejszych projektów należą The Bridge, Biurowiec B w ramach wielofunkcyjnego projektu Towarowa 22, Studio A, Skyliner II i The Form. Zgodnie z zapowiedziami deweloperów, w nadchodzących kwartałach więcej powierzchni ma zostać dostarczone w miastach regionalnych (300 000 mkw.) niż w Warszawie (240 000 mkw.). Niemniej jednak sytuacja w zakresie powierzchni w budowie jest bardzo dynamiczna. Na dzień dzisiejszy luka podażowa i perspektywa szybkiej absorpcji nowej podaży może zachęcać deweloperów do rozpoczynania kolejnych projektów. Spodziewamy się, że za kilka miesięcy wejdziemy w okres wzmożonej aktywności najemców na polskim rynku biurowym, co wywoła efekt domina. Obecnie firmy mogą decydować się na krótsze przedłużenia obecnych umów najmu z powodu braku atrakcyjnych alternatyw. Po okresie rewitalizacji i niedawnej modernizacji budynków biurowych, niektórzy deweloperzy mogą zdecydować się na wyburzenie i zastąpienie starych biurowców nowymi. Trend ten będzie związany z wysokimi kosztami działek i potrzebą maksymalizacji ich efektywności. Jednym z projektów realizowanych w tej formule jest Upper One, który powstaje na terenie biurowca Atrium International. Ponadto, w Warszawie od wielu lat toczy się dyskusja na temat przyszłości budynków takich jak np. Ilmet. Z drugiej strony, w wyniku konsolidacji, PKO BP i PZU przeniosły w ostatnich latach swoje siedziby do nowych biurowców, pozostawiając dotychczasowe lokalizacje opustoszałe. Wkrótce w centrum stolicy mogą pojawić się wysokiej jakości nowoczesne budynki o wysokich walorach architektonicznych.


Jednak w związku z ograniczoną dostępnością powierzchni biurowej w Warszawie w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, analitycy Axi Immo spodziewają się presji na wyższe czynsze w najlepszych nieruchomościach. W ostatnich kwartałach stawki czynszowe pozostawały stabilne, podczas gdy opłaty eksploatacyjne znacząco wzrosły.

źródło:property-forum.eu