Powraca hossa na rynku biurowym?

Na zakończenie czerwca 2022 r. całkowite zasoby A-klasowej powierzchni biurowej w Polsce wyniosły ponad 12,6 mln mkw. Aktywność deweloperów w drugim kwartale br. wyniosła 103 900 mkw., co odzwierciedliło się w oddaniu do użytku 12 biurowców. Zliczając projekty oddane od stycznia do czerwca 2022 r. na rynek biurowy w Polsce, dostarczono łącznie 34 inwestycji, których łączna powierzchnia wyniosła 440 800 mkw. Wśród największych zrealizowanych w analizowanym okresie biurowców znalazły się budynek Forest Tower (51 500 mkw., HB Reavis, Warszawa), KTW II (39 900 mkw., TDJ Estate, Katowice) oraz Midpoint71 (36 200 mkw., Echo Investment, Wrocław).

W przypadku Warszawy w drugim kwartale br. oddano do użytku dwa projekty tj. SkySAWA (22 800 mkw.) i Intraco Prime (12 800 mkw.), które powiększyły całkowite zasoby stołecznego rynku biurowego do niespełna 6 270 300 mkw. Sumaryczny wynik nowej podaży w stolicy w I poł. 2022 r. to ponad 129 000 mkw. Prawdziwym placem budowy są natomiast regionalne rynki biurowe. Tam, w pierwszym półroczu 2022 r. dostarczono aż 26 inwestycji o łącznej powierzchni 311 800 mkw. Od kwietnia do czerwca br. oddano kolejne 10 projektów, wśród których największym była I faza projektu The Park Kraków (11 700 mkw., White Star) w Krakowie. W kontekście nowej podaży w miastach regionalnych najwięcej projektów oddano w Krakowie (ok. 26 300 mkw.), Trójmieście (18 800 mkw.) oraz Łodzi (18 800 mkw.). Wysoka aktywność deweloperska przełożyła się na wzrost całkowitych zasobów powierzchni biurowej na ośmiu głównych rynkach biurowych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź, Szczecin i Lublin) do poziomu 6 335 700 mkw. Największymi centrami biznesowymi po Warszawie pozostają Kraków (1 666 200 m kw.), Wrocław (1 284 500 m kw.) i Trójmiasto (1 010 900 m kw.).

Nowa podaż na rynku biurowym w drugim kwartale 2022 r. nieznacznie wpłynęła na poziom pustostanów. Na polskim rynku znajduje się ok. 1,71 mln mkw. powierzchni dostępnej od ręki. W Warszawie na koniec czerwca 2022 wskaźnik pustostanów wskazał 11,9% (747 700 mkw.), przy czym bardzo wyraźny jest deficyt wolnej powierzchni w strefach centralnych. Z kolei na regionalnych rynkach biurowych do wynajęcia od zaraz pozostaje 961 000 mkw. (15,2%). Najwyższy zarejestrowany współczynnik pustostanów pozostaje w Łodzi (18,6%), a najniższy w Szczecinie (4,9%).

Po pierwszej połowie 2022 r. całkowity wolumen transakcji najmu na polskim rynku biurowym zakończył się z wynikiem 829 500 mkw. W pierwszych trzech miesiącach 2022 roku najemcy podpisali umowy na łącznie 427 700 mkw. (WAW 267 200 mkw.; regiony 160 500 mkw.), z kolei w okresie od kwietnia do czerwca br. wynajęto dodatkowe 401 800 mkw. (WAW 212 200 mkw.; regiony 189 600 mkw.). W II kwartale 2022 r. w miastach regionalnych największy popyt odnotowano w Krakowie (73 900 mkw.), we Wrocławiu (25 600 mkw.) oraz w Trójmieście (25 100 mkw.). W strukturze najmu w stolicy w okresie od kwietnia do czerwca br. najemcy najczęściej decydowali się na renegocjacje (48%), które wyprzedziły nowe umowy (45% wraz z przednajmami) i ekspansje (7%). Natomiast na regionalnych rynkach biurowych w analogicznym okresie najwyższy udział w popycie przypadł nowym umowom (57% włączając przednajmy oraz umowy na potrzeby własne), renegocjacjom (35%) i ekspansjom (8%).

„W Warszawie obserwujemy wysoki popyt, którego wynikiem jest obniżający się poziom pustostanów w strefach centralnych. Najemcy na obecnym etapie nie obawiają się covidu. W przypadku kolejnej fali ponownie zostaną włączone procedury związane z większym bezpieczeństwem sanitarnym jak, chociażby wprowadzenie systemu pracy zmianowej czy home office w większym zakresie. Kolejnym następstwem uspokojenia się najemców w kontekście pandemii jest mniejsza liczba decyzji dotyczącej optymalizacji powierzchni. Wśród branż, które z naszej perspektywy zwiększają swoje zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię biurową są kancelarie prawne, firmy podatkowe, branża IT, a także operatorzy biur serwisowanych. Na wzrost ostatniej grupy szczególne znaczenie ma rosnąca liczba firm przenoszących swoją działalność ze wschodu, głównie z Ukrainy. Najemcy Ci najczęściej poszukują mniejszej powierzchni dla 4-5 osób na około rok. Wpływ na to, czy firmy ze wschodu staną się znaczącą grupą najemców, która w kolejnych kwartałach zdecyduje się na wynajęcie tradycyjnej powierzchni biurowej będą miały dwa czynniki. Pierwszym jest stopień i czas adaptacji do warunków i rynku pracy w Polsce, z kolei drugim dalsze losy działań militarnych na Ukrainie,” mówi Jakub Potocki, Starszy konsultant w Dziale Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.

Wśród największych transakcji zamkniętych na warszawskim rynku biurowym do końca czerwca br. znalazły się dwie umowy przednajmu. W pierwszej PKO BP wynajęło 34 500 mkw. w kompleksie SKYSAWA, w drugiej natomiast poufny najemca z sektora bankowego zajmie 30 000 mkw. w budynku Forest Tower. Podium domyka transakcja z II kwartału 2022 r., w której Samsung Electronic Polska (R&D) odnowiło umowę najmu blisko 21 000 mkw. w budynku Warsaw Spire C. Z kolei w regionach najciekawsze transakcje miały miejsce między kwietniem a czerwcem 2022 r. Capgemini podpisało umowę przednajmu 13 800 mkw. w budynku Fabryczna Office Park B5, a Cisco Systems Poland zdecydowało się na renegocjacje i odnowienie umowy 12 500 mkw. w kompleksie Enterprise Park C. Regionalne podium za pierwsze sześć miesięcy uzupełnia nowa umowa podpisana w budynku KTW II, gdzie PWC zajmie blisko 10 000 mkw.

„Wśród kluczowych trendów na kolejne miesiące warto wskazać, że rosnący popyt i ograniczona podaż z pewnością znajdą odzwierciedlenie w podwyższających się stawkach czynszów. Na dziś trudno oszacować, o ile właściciele nieruchomości, w przypadku nowych najemców, podniosą czynsze wyjściowe. Na obecnym etapie trudniej również wynegocjować zachęty w postaci dłuższych wakacji czynszowych czy większej partycypacji w kosztach fit-outu. Wyceny zaaranżowania powierzchni powoli stabilizują się, na co wpływ ma większa normalizacja cen i większa dostępność materiałów. Wyjściowe stawki za fit-out dla powierzchni Shell&Core w strefach centralnych Warszawy utrzymują się na poziomie 900-1000 EUR/mkw., przy czym średni czas na zrealizowane projektu po klucz od momentu podpisania umowy trwa ok. 5 do 6 miesięcy,” prognozuje Bartosz Oleksak, Starszy konsultant w Dziale Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.

„W kontekście średnio i długoterminowych trendów z pewnością należy również wskazać na rosnące koszty za opłaty eksploatacyjne. Spodziewamy się, że tzw. service charge dla mniej energooszczędnych budynków biurowych mogą na początku 2023 r. zaczynać się od 30 PLN/mkw.,” dodaje Jakub Potocki.