Według Raportu Rynek IT w Krakowie 2023, opublikowanego przez MOTIFE we współpracy z Cushman & Wakefield, aktywność najemców na krakowskim rynku biurowym zaczęła się odradzać około rok temu. Jego ożywienie będzie dalej napędzane przez wzrost zatrudnienia generowany przez firmy IT i nearshoring. W 2022 r. w Krakowie zarejestrowało się 40 nowych ukraińskich firm, które przeniosły swoją działalność do stolicy Małopolski - czytamy w raporcie.

Firmy doceniają różnorodność Krakowa

W 2022 r. Kraków utrzymał pozycję największego regionalnego rynku biurowego. W ciągu ostatnich 12 miesięcy do użytku oddano dziewięć budynków o łącznej powierzchni ponad 100 000 mkw., a pierwszy kwartał 2023 roku zakończył się dostarczeniem na rynek blisko 43 000 mkw. nowej powierzchni biurowej.

"Całkowite zasoby najlepszej powierzchni biurowej w Krakowie wynoszą prawie 1,8 miliona mkw. Krakowski rynek oferuje szeroką gamę zróżnicowanych opcji biurowych, w tym duże kompleksy o pojemności ponad 5 000 osób, takie jak Fabryczna Office Park, High5ive i Quattro Business Park. Istnieją również mniejsze budynki oferujące bardziej prywatne doświadczenia, zabytkowe kamienice na Starym Mieście lub budynki przemysłowe na terenach poprzemysłowych. Ta szeroka oferta jest doceniana przez coraz większą liczbę najemców wchodzących na krakowski rynek, takich jak firmy high-tech i start-upy poszukujące lokalizacji o wyjątkowym klimacie, które będą wspierać procesy rekrutacyjne" - komentuje Dariusz Madej, Associate, Cushman & Wakefield.

Według raportu "Krakowski Rynek IT 2023", w Krakowie zatrudnionych jest około 55 000 specjalistów IT, co stanowi znaczną część łącznej puli 360 000 talentów IT w Polsce.

"Zatrudnienie w krakowskim sektorze technologicznym rośnie o około 10 procent każdego roku. Trend ten jest napędzany zarówno przez ciągłą ekspansję istniejących graczy, jak i pojawianie się nowych firm technologicznych. Warto również zauważyć, że w ubiegłym roku w Krakowie zarejestrowało się 40 nowych ukraińskich firm IT, wśród których są takie, które przeniosły część swojej działalności do stolicy Małopolski. Stały rozwój sektora IT oraz przyspieszenie trendu "powrotu do biura" to także zachęta dla deweloperów i inwestorów do rozpoczynania nowych projektów w mieście" - mówi Michał Piątkowski, Prezes Zarządu MOTIFE.

Rosnąca liczba start-upów i firm high-tech w Krakowie przyspieszyła rozwój przestrzeni coworkingowych, biur serwisowanych i przestrzeni hybrydowych. Według międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield, zasoby elastycznej powierzchni biurowej w Krakowie wynoszą 56 000 mkw.

"Po okresie wyciszonej aktywności w sektorze elastycznych powierzchni biurowych w 2020 roku, w 2021 roku firmy ponownie zainteresowały się tego typu powierzchniami. W ciągu ostatnich 12 miesięcy trend ten nasilił się ze względu na potrzebę optymalizacji kosztów utrzymania biura oraz rosnącą liczbę firm z Ukrainy przenoszących swoich pracowników do Polski" - dodaje Jan Szulborski, ekspert ds. rynku biurowego w Cushman & Wakefield.

Powrót najemców

Jak wynika z danych Cushman & Wakefield, aktywność najemców na krakowskim rynku biurowym w okresie pandemii wyniosła średnio 155 000 mkw. i była o blisko 40 proc. niższa niż w szczytowym 2019 roku.

"Po dwóch latach stłumionego popytu, aktywność transakcyjna odbiła się w ubiegłym roku, w dużej mierze napędzana przez firmy, które wstrzymały decyzje o wynajmie w latach 2020-2021. W całym 2022 roku najemcy wynajęli w Krakowie prawie 200 000 mkw. powierzchni, co oznacza wzrost o 25 proc. rok do roku. Wynik ten był zbliżony do poziomu sprzed pandemii. Warto również zauważyć, że nowe umowy najmu i ekspansje stanowiły ponad 70 proc. całkowitego popytu. W pierwszym kwartale tego roku najemcy podpisali umowy na ponad 38 000 mkw. powierzchni. Oczekuje się, że w tym roku popyt na powierzchnie biurowe w Krakowie utrzyma tendencję wzrostową" - komentuje Michał Galimski, Partner, Dyrektor Działu Rynków Regionalnych, Cushman & Wakefield.

Rozwój krakowskiego rynku biurowego będzie w dużej mierze napędzany przez sektor nowoczesnych usług dla biznesu, w tym firmy technologiczne. Według ABSL, zatrudnienie w tym sektorze wzrośnie w 2023 r. o prawie 8 proc. do ponad 100 000, co prawdopodobnie zwiększy popyt na nowe powierzchnie biurowe.

Czynsze są najwyższe w centrum miasta - nic dziwnego

Na koniec pierwszego kwartału 2023 r. czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w Krakowie wynosiły 15,20-16,50 euro za mkw. w zależności od lokalizacji. W tym czasie, ze względu na indeksację czynszów, wzrost czynszów wyniósł około 9 proc. w przypadku umów najmu denominowanych w EUR i 14,4 proc. w przypadku umów denominowanych w PLN.

"Oczekuje się, że czynsze biurowe pozostaną pod presją wzrostową, szczególnie w biurowcach w centralnych lokalizacjach. Wzrost czynszów będzie jednak zależał od kilku czynników, w tym planowanych projektów deweloperskich, dostępności gruntów i sytuacji makroekonomicznej. Kraków jest silną marką biznesową, co powinno przyczynić się do stabilizacji na rynku biurowym" - dodaje Dariusz Madej.

Wysoki poziom wakatów? Tylko przez chwilę!

Wyciszona aktywność najemców spowodowana pandemią COVID-19 oraz relatywnie wysoki poziom nowej podaży biurowej zaowocowały znacznym wzrostem dostępności powierzchni biurowej w ciągu ostatnich 36 miesięcy. Na koniec pierwszego kwartału 2023 roku wskaźnik niewynajętej powierzchni w Krakowie wyniósł 17,4%.

"Wysoka dostępność powierzchni biurowej w Krakowie będzie jednak krótkotrwała ze względu na zmniejszenie liczby nowych projektów planowanych do ukończenia w latach 2024-2025 oraz stopniowe ożywienie aktywności transakcyjnej. Oczekuje się, że wskaźnik pustostanów ponownie spadnie w ciągu najbliższych 12 miesięcy, a wskaźnik absorpcji powierzchni biurowej prawdopodobnie zachęci deweloperów do rozpoczęcia nowych projektów, które zostaną oddane do użytku w latach 2025-2026" - podsumowuje Jan Szulborski.