Błażej Kucharski, dyrektor regionalny Colliers International w Trójmieście: Kluczem są przede wszystkim ludzie. Dzisiaj firmy, walcząc o talenty, znajdują pracowników poza Warszawą. W oczach pracodawców miasta regionalne bardzo zyskały na znaczeniu pod tym względem. Duże polskie i międzynarodowe firmy zaczęły w nich lokować swoje siedziby, centra usług dla biznesu itd. To napędziło rynek deweloperski, zaczęły dynamicznie powstawać nowe powierzchnie biurowe niezbędne do rozwoju. Polska cały czas jest numerem 1 w Europie w sektorze usług dla biznesu, a miasta regionalne stanowią jego zaplecze.

Marcin Włodarczyk, dyrektor regionalny Colliers International w Łodzi: Drugi obszar to transakcje inwestycyjne. Zagraniczni inwestorzy dostrzegli potencjał regionów i zaczęli na większą skalę kupować budynki poza Warszawą, przez co rynki regionalne stały się bardziej konkurencyjne. Udane transakcje sprzedaży ośmielają deweloperów do realizowania kolejnych projektów.

Kraków i Wrocław już przebiły barierę miliona m2 powierzchni biurowej. Teraz najbliżej tej liczby jest Trójmiasto. Co stoi za jego popularnością wśród najemców i deweloperów?

B.K.: Na trójmiejskim rynku mamy już ok. 800 tys. m2 powierzchni biurowej. Ponad 160 tys. m2 jest w budowie, a przynajmniej drugie tyle w planach, więc bardzo szybko dobijemy do miliona. Tym, co wyróżnia Trójmiasto jest przede wszystkim jego lokalizacja – nad morzem, ze świeżym powietrzem, mnóstwem zieleni i piękną architekturą. Życie tutaj jest bardzo wygodne. Do Gdańska, Sopotu i Gdyni ludzie przyjeżdżają pracować i mieszkać nawet z najdalszych zakątków Polski. Co ważne, Trójmiasto oferuje bardzo dużo atrakcyjnych miejsc pracy, bezrobocie sięga tu zaledwie ok. 2%. Płace w takich sektorach jak IT, który jest tu bardzo rozwinięty, osiągają poziom równy warszawskiemu. Kapitał ludzki jest na bardzo wysokim poziomie, co widzą firmy i chętnie lokują tu swoje siedziby i centra biznesowe – zarówno te lokalne, jak i międzynarodowe. To oczywiście nakręca popyt na nowe biura. Deweloperzy mają i jeszcze długo będą mieć co robić w Trójmieście.

Chcąc zobaczyć największy z oddanych w tym roku w Polsce biurowców, musimy udać się do Łodzi. Ale nie zawsze było tu tak dobrze – co takiego się zmieniło?

M.W.: Łódź przez wiele lat była niedoceniana. Deweloperzy długo ją omijali, odbierali jako miasto podwyższonego ryzyka z powodu jej wizerunku związanego z przemysłową przeszłością i złym stanem tkanki miejskiej. Paradoksalnie, nie pomagała też bliskość Warszawy. Tymczasem to przecież trzecie największe miasto w Polsce, a także bardzo duży rynek pracy i szósty rynek pod względem powierzchni biurowych. Jeśli chodzi o potencjał Łodzi dla branży nowoczesnych usług dla biznesu, który napędza rozwój sektora biurowego w mieście, to jest on większy, niż by to wynikało z podaży powierzchni biurowej. Dla przykładu, o ile podaż biur w Poznaniu i Katowicach jest większa niż w Łodzi, o tyle pracowników w sektorze BPO i SSC jest już więcej w Łodzi, podobnie jak i centrów usług. I jest to ciekawy paradoks, który zauważyli w końcu deweloperzy.

Rok 2016 był dla naszego miasta przełomowy. To wtedy odnotowano rekordowe transakcje, a do miasta weszło kilka nowych międzynarodowych marek. Wtedy też okazało się, że łódzki rynek nieruchomości ma ogromny potencjał, którego wcześniej wielu dużych deweloperów nie dostrzegało. Teraz inwestują tu najwięksi gracze: Skanska, Echo Investment, Ghelamco czy HB Reavis.

Choć oba ośrodki rozwijają się bardzo dynamicznie to różnie radzą sobie z absorbcją tak dużej powierzchni biurowej. W III kwartale 2019 w Trójmieście zaobserwowano najniższy wśród miast regionalnych poziom pustostanów (4,8%), a z kolei w Łodzi najwyższy (12,1%). Czy to oznacza, że Łódź przeszacowała swoje możliwości?

M.W.: Jeszcze 7 lat temu poziom pustostanów biurowych w Łodzi wynosił ok. 20%. Współczynnik 12% wynika z dużej podaży biur w ostatnich latach w reakcji na popyt, ale to wciąż bezpieczny, rynkowy poziom. Z kolei dla najemców jest korzystny, ponieważ mają, w czym wybierać. Kiedy jest zbyt niski, rynkowa równowaga zostaje zachwiana.

Wzrost poziomu pustostanów w ciągu ostatniego roku wynika z faktu, że Łódź jest na fali. Buduje się dużo nowej powierzchni biurowej – obecnie ok. 80 tys. m2, z której część jeszcze nie znalazła najemców. Inwestorzy i deweloperzy odzyskali jednak zaufanie do tego rynku. Część z nich realizuje swoje projekty spekulacyjnie, czyli nie zawsze ma umowy przednajmu. Wyniki za rok 2019 wskazują, że będzie on jeszcze lepszy od poprzedniego i padnie kolejny rekord popytu.

Tak niski poziom pustostanów w Trójmieście na pewno cieszy deweloperów i właścicieli biurowców. A jak sobie radzą z tym najemcy? Czy w najbliższym czasie jest perspektywa na zwiększenie oferty i nowe, duże inwestycje?

B.K.: Trójmiasto stale wykazuje dynamikę popytową. Do końca III kwartału oddano tu nieco ponad 23 tys. m2., podczas gdy popyt wyniósł prawie 75 tys. m2. Faktycznie z punktu widzenia najemców najkorzystniejszą sytuację rynkową mamy, gdy wakaty wynoszą ponad 10%. Nasi klienci oczekują elastyczności i dziś wyzwaniem dla rynku nieruchomości jest zapewnienie wzrostu powierzchni, ale też łatwego wyjścia z kontraktów długoterminowych. Pewną odpowiedzią są przestrzenie współdzielone, które mogą stać się uzupełnieniem dla klasycznego biura – duże organizacje, szukając elastyczności, będą się coraz częściej wiązać z coworkingami.

W Trójmieście cały czas obserwujemy dużą aktywność firm, które dokonują ekspansji – dobierają dodatkową powierzchnię i renegocjują obecne kontrakty. Stanowi to ok. 50% wszystkich dotychczasowych transakcji w tym roku. Można śmiało powiedzieć, że zainteresowanie jest tak wysokie, że podaż nie nadąża za popytem. To się jednak niebawem powinno zrównoważyć – w budowie jest ponad 160 tys. m2 powierzchni biurowej, co na pewno poprawi sytuację najemców na rynku.

Jakich najemców przyciąga Trójmiasto?

B.K.: Niewątpliwie Trójmiasto ma kilka swoich unikalnych specjalizacji, jak projektowanie statków i zaawansowane rozwiązania inżynieryjne dla branży Oil&Gas. Nasza lokalizacja jest wysoko ceniona szczególnie przez stocznie skandynawskie, które zlecają projektowanie polskim inżynierom zaawansowanych technologicznie projektów. Jednak wiodący udział w najmach ma sektor IT. Trójmiasto staje się naszą polską „Doliną Krzemową”, gdzie z sukcesem rozwijają się firmy, takie jak: Intel, Amazon, Dynatrace czy Nordea Bank, który ma tutaj swój back office IT. Jesteśmy również prawie zawsze na krótkiej liście lokalizacji pod projekty SSC. Jeśli popatrzymy na to, z jakich państw napływają do nas inwestorzy, to liderami są USA, Niemcy i kraje skandynawskie.

A jak to wygląda w Łodzi?

M.W.: Za około 70% transakcji odpowiada sektor usług dla biznesu. Spośród tych 70% ok. 30% to IT, kolejne 30% to BPO/SSC, a pozostałe 10% stanowią firmy R&D, centra projektowe i inne rodzaje usług.

Co warto odnotować, aż 70% najmów w Łodzi w ostatnim roku to nowe umowy. Nie oznacza to jednak automatycznie, że mamy do czynienia z nowymi firmami, których wcześniej w Łodzi nie było. Ważnym trendem w rozwoju gospodarczym naszego miasta są nowe inwestycje i projekty firm, które już tutaj funkcjonowały. Jest to bardzo ciekawe zjawisko, czasami niedoceniane, ponieważ mniej medialne niż wejścia nowych marek. Przykładami są ekspansje w Łodzi firm, takich jak np.: Fujitsu, Nordea, BSH, Philips, które planują rozwój i zatrudnienie dodatkowych pracowników. O tym się często już niestety nie mówi, a przecież jest to nic innego, jak docenienie potencjału inwestycyjnego miasta.

Z danych Colliers International rysuje się bardzo pozytywny obraz rynków regionalnych w mijającym roku. Czy możemy pokusić się o równie pozytywną prognozę na kolejny?

M.W.: Aktualnie nie ma danych wskazujących, że na rynkach biurowych w miastach regionalnych miałoby się pojawić jakieś radykalne spowolnienie, choć napływ nowych inwestorów do Polski generalnie w ostatnich latach nieco zwolnił wobec okresu 2010–2016. Widać jednak ruchy po stronie najemców, a to oni determinują rozwój. Nawet gdyby w skali makroekonomicznej miało dojść do jakichś zawirowań, to poprzednie lata pokazały, że polski rynek jest na nie relatywnie odporny, bo często dekoniunktura w Europie Zachodniej skłania do przenoszenia procesów biznesowych do regionu CEE.

W Colliers przewidujemy dla Łodzi dobrą koniunkturę na najbliższe lata i będzie ona związana z popytem, który jest kluczowym czynnikiem dla rozwoju tego rynku. Aktualne zapotrzebowanie na powierzchnię biurową jest pochodną ogólnego rozwoju gospodarczego i społecznego miasta. W budowie jest ponad 80 tys. m2, drugie tyle ma pozwolenie na budowę i w każdej chwili może zacząć się ich realizacja.

B.K.: W przyszłym roku w Trójmieście do użytku zostanie oddanych ponad 71 000 tys. m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. Lokalny rynek biurowy jest mocno nakręcany przez ekspansje najemców, którzy stale zwiększają zatrudnienie. W mojej opinii trend ten jest stabilny i będzie skutkował utrzymaniem się pustostanów na relatywnie niskim poziomie poniżej 10%. Widocznym problemem jest natomiast wydłużenie się czasu realizowanych inwestycji oraz rosnące koszty pracy i materiałów, co może mieć odzwierciedlenie we wzrostach stawek najmu i wyższych opłatach eksploatacyjnych.

Źródło: Colliers International