Take-up: Warszawa wchodzi w fazę odnowień umów najmu
Całkowity popyt na powierzchnię biurową w pierwszych trzech miesiącach 2023 roku wyniósł prawie 159 000 mkw. i był o 40% niższy niż w tym samym okresie w 2022 roku. Wynik ten uplasował Warszawę na trzecim miejscu w Europie, za Paryżem i Londynem, ale przed Berlinem, Pragą, Madrytem, Monachium, Hamburgiem, Frankfurtem i Rzymem.
"W 2023 r. warszawski rynek biurowy wszedł w okres renegocjacji umów najmu zawartych w szczytowych latach 2018-2019. Większy nacisk na odnowienia umów, które mają rozpocząć się w najbliższym czasie, prawdopodobnie zwiększy popyt na powierzchnie biurowe w 2023 roku. Niepewność gospodarcza odzwierciedlona w pogarszających się wskaźnikach ekonomicznych może jednak w znacznym stopniu wpłynąć na całkowitą aktywność najemców w tym roku" - mówi Joanna Blumert, dyrektor działu usług dla najemców w firmie Cushman & Wakefield.
W pierwszym kwartale 2023 r. struktura popytu była zdominowana przez relokacje, które stanowiły około 70% wszystkich transakcji. Renegocjacje i ekspansje stanowiły odpowiednio 25% i 5% aktywności leasingowej.
Największe transakcje pierwszego kwartału 2023 r. obejmowały odnowienie umowy najmu 8 800 mkw. przez Accenture w Proximo II, umowę najmu 8 700 mkw. przez DPD w nowej siedzibie oraz umowę najmu 7 000 mkw. w P180 podpisaną przez poufnego najemcę z sektora usług biznesowych.
Podaż: rośnie liczba nowych projektów w centrum Warszawy
W pierwszym kwartale 2023 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6,26 mln mkw. Cushman & Wakefield szacuje, że w tym roku warszawski rynek biurowy powiększy się o około 66 000 mkw. powierzchni, która zostanie dostarczona w ramach siedmiu projektów biurowych. Z tego aż 80% zostanie oddane do użytku w strefach poza centrum miasta. Liczba realizowanych projektów jest jednak stosunkowo niska w porównaniu z aktywnością deweloperską odnotowaną w latach 2012-2022.
"Obecnie w budowie znajduje się około 181 500 mkw., ale w najbliższych miesiącach w centrum Warszawy spodziewanych jest kilka nowych inwestycji biurowych - w tym Upper One firmy STRABAG Real Estate, The Form firmy Lincoln Properties oraz Skyliner II firmy Karimpol, których oddanie do użytku planowane jest na lata 2025-2026. Jednak do końca 2025 r. na warszawskim rynku będzie utrzymywać się luka podażowa", komentuje Joanna Blumert.
Według Cushman & Wakefield, w 2023 r. koszty budowy i wyposażenia biur będą nadal rosły, ale w wolniejszym i bardziej przewidywalnym tempie niż na początku 2022 r.
"Większa kontrola nad kosztami deweloperskimi prawdopodobnie zachęci inwestorów do uruchamiania nowych projektów biurowych. Jednak większość projektów, które mają zostać oddane do użytku w ciągu najbliższych 12 miesięcy, będzie zlokalizowana w najlepszych lokalizacjach, tak aby deweloperzy mogli zmaksymalizować swoje zyski", dodaje Jan Szulborski, ekspert ds. rynku biurowego w firmie Cushman & Wakefield.
Czynsze: lokalizacja, jakość i poziom obłożenia budynków biurowych będą kluczowymi czynnikami wzrostu czynszów biurowych
W pierwszym kwartale 2023 r. czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie pozostały na niezmienionym poziomie od 2022 r. i wyniosły 22,00-26,00 euro/mkw. miesięcznie w centrum oraz 13,50-16,50 euro/mkw. miesięcznie w lokalizacjach poza centrum.
Firma Cushman & Wakefield zauważyła, że projekty w przygotowaniu doświadczają najsilniejszej presji na wzrost czynszów ze względu na ich znaczną ekspozycję na rosnące koszty budowy i wyposażenia.
"Ponadto wzrost czynszów na szerszym rynku biurowym będzie napędzany przez rekordową indeksację w ramach umów najmu denominowanych w euro, rosnące koszty budowy, wyposażenia i koszty operacyjne. Polityka cenowa wynajmujących będzie jednak w dużej mierze zależeć od lokalizacji, jakości i poziomu obłożenia ich portfeli budynków" - mówi Katarzyna Lipka, dyrektor działu doradztwa i badań w firmie Cushman & Wakefield.
Wskaźnik pustostanów pozostanie w trendzie spadkowym przez cały 2023 r.
W marcu 2023 roku dostępność powierzchni biurowej wyniosła 724 600 mkw., co oznacza spadek o około 35 000 mkw. w porównaniu z tym samym okresem w 2022 roku. W pierwszym kwartale 2023 r. wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 11,6%, co oznacza spadek o 0,6 p.p. rok do roku, ale bez zmian kwartał do kwartału.
"W związku z oczekiwanym ograniczeniem nowej podaży biurowej w latach 2023-2025, wskaźnik pustostanów w mieście pozostanie na ścieżce spadkowej, umożliwiając warszawskiemu rynkowi wchłonięcie nadwyżki powierzchni biurowej z istniejących zasobów, co nastąpiło z powodu przejściowo słabszego popytu w latach 2020-2021. Tempo absorpcji będzie jednak w dużej mierze zależeć od tempa wzrostu gospodarczego, co wpłynie zarówno na decyzje inwestycyjne, jak i te dotyczące zatrudniania pracowników - podsumowuje Vitalii Arkhypenko, ekspert ds. rynku biurowego w firmie Cushman & Wakefield.
