Warszawski Rynek Biurowy w I Połowie 2024: Stabilizacja i Nowe Trendy w Inwestycjach

Wśród zakończonych inwestycji, Yareal ukończył obiekty Lixa D (9,3 tys. mkw.) i Lixa E (16,9 tys. mkw.), a po modernizacji na rynek powrócił Saski Crescent (15,5 tys. mkw.) z portfela CA Immo. "Makro Cash and Carry wybudował budynek przy Al. Jerozolimskich na własne potrzeby (6,9 tys. mkw.)", natomiast Ghelamco zakończyło pierwszą fazę kompleksu Vibe (15 tys. mkw.). Dzięki tym inwestycjom całkowita podaż powierzchni biurowej wzrosła jedynie o 0,03%, osiągając poziom 6,26 mln mkw. na koniec czerwca.

Prognozy ekspertów Axi Immo wskazują na dalszy wzrost nowej podaży biurowej w najbliższych latach. Wśród kluczowych projektów w budowie są The Bridge (47 tys. mkw.), Upper One (35,9 tys. mkw.), modernizowana V Tower (33,7 tys. mkw.) oraz Skyliner II (24 tys. mkw.). Deweloperzy coraz częściej lokują swoje inwestycje w centralnych strefach biurowych, co jest odpowiedzią na rosnące oczekiwania najemców dotyczące dostępności oraz jakości przestrzeni biurowej. "Znacząca ich część zostanie oddana do użytku w 2025 roku, około 160 tys. mkw. Warto też dodać, że rozpoczęte w tym roku inwestycje w większości skoncentrowane są w centrum Warszawy" – komentuje Emilia Trofimiuk, research manager z Axi Immo.

Wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 10,9% na koniec pierwszej połowy 2024 roku, co oznacza stabilizację w porównaniu z poprzednim kwartałem i spadek w ujęciu rocznym. W centralnych strefach biurowych wskaźnik ten osiągnął 9,1%, z tendencją spadkową. Najwięcej wolnych powierzchni znajduje się w strefach Służewiec (19,6%) oraz Żwirki i Wigury (13,5%).

Nowe trendy w pracy oraz zmieniające się preferencje najemców wpływają na organizację przestrzeni biurowych. Firmy chętniej wybierają lokalizacje centralne, gotowe płacić wyższe stawki za lepszą jakość i dostępność. "Coraz ważniejsze staje się również spełnianie norm środowiskowych, tym chętniej wybierane są nowe projekty, legitymizujące się certyfikatami na poziomie nawet Excellent i wyżej" – dodaje Jakub Potocki, associate director w Axi Immo.

Popyt i Dynamika Transakcji

W I połowie 2024 roku popyt na powierzchnie biurowe dominował przez przedłużenia umów (51%) w porównaniu do nowych kontraktów (38%) i ekspansji (7%). Całkowita aktywność najemców wyniosła 320 tys. mkw., co oznacza spadek o 2% rok do roku. Największe transakcje w tym okresie dotyczyły przedłużeń kontraktów o powierzchni między 13 a 14 tys. mkw.

Rynek biurowy obserwuje dominację transakcji średnich i małych, co jest wynikiem popularności hybrydowego modelu pracy. "Średnia wielkość transakcji na rynku biurowym od stycznia do czerwca 2024 roku wyniosła niespełna 1 tys. mkw. Największa nowa umowa najmu miała niespełna 4 tys. mkw." – zauważa Bartosz Oleksak z Axi Immo.

Stawki czynszowe w prestiżowych budynkach biurowych w centralnych lokalizacjach Warszawy utrzymywały się w przedziale 19,50-26,50 eur/mkw. za miesiąc. W strefach pozacentralnych czynsze zaczynają się od 10,00 eur/mkw. za miesiąc. Opłaty eksploatacyjne, w zależności od standardu powierzchni i lokalizacji, wynosiły od 17,00 do 43,50 zł/mkw. za miesiąc i pozostają w trendzie wzrostowym.