Podaż: aktywność deweloperska spowalnia
Na koniec trzeciego kwartału 2023 r. całkowite zasoby powierzchni biurowej na największych rynkach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin) wyniosły około 12,8 mln mkw. Największymi projektami biurowymi ukończonymi w tym roku były Ocean Office Park II (28 600 mkw.), który dołączył do Ocean Office Park Cavatina w Krakowie, Craft firmy Ghelamco w Katowicach (26 700 mkw.) oraz Nowy Rynek E firmy Skanska w Poznaniu (25 100 mkw.).
"W ciągu ostatnich trzech lat podaż powierzchni biurowej w Polsce znacznie się skurczyła. Chociaż aktywność budowlana w pewnym stopniu odbiła się od dna dzięki kilku rozpoczętym inwestycjom, trend spadkowy w budownictwie biurowym utrzymuje się zarówno w stolicy, jak i w miastach regionalnych. W Warszawie w budowie znajduje się około 235 000 mkw. powierzchni biurowej, podczas gdy zasoby biurowe w miastach regionalnych wynoszą około 310 000 mkw. Spowolnienie aktywności deweloperskiej wynika z wysokich kosztów budowy i wyposażenia biur oraz ogólnego spowolnienia gospodarczego w Polsce i na świecie" - wyjaśnia Ewa Derlatka-Chilewicz, Dyrektor Działu Badań Rynkowych, Cushman & Wakefield.
Cushman & Wakefield szacuje, że w 2023 r. warszawski rynek biurowy powiększy się o ok. 68 000 mkw., co będzie początkiem spowolnienia podaży, które może potrwać do 2025 r.
"Oczekuje się, że nowa podaż powierzchni biurowej na rynkach miast regionalnych wyniesie 305 000 mkw., czyli ponad 25% poniżej średniej pięcioletniej, przy czym miasta regionalne prawdopodobnie doświadczą spowolnienia podaży w 2024 r., czyli około rok później niż rynek warszawski", komentuje Vitalii Arkhypenko, ekspert ds. rynku biurowego, Cushman & Wakefield.
Popyt: Duża liczba umów najmu wskazuje na zwiększony popyt ze strony najemców
"Całkowita aktywność najemców w Warszawie w pierwszych trzech kwartałach 2023 r. wyniosła prawie 497 600 mkw. i była niższa o 18% w porównaniu z tym samym okresem w 2022 roku. Jednak liczba transakcji najmu powierzchni biurowej osiągnęła rekordowy poziom i wzrosła o 6% rok do roku oraz o 10% w porównaniu z 2019 r.", dodaje Jan Szulborski, ekspert ds. rynku biurowego w Cushman & Wakefield.
W pierwszych trzech kwartałach 2023 r. w strukturze popytu w stolicy Polski dominowały relokacje, które stanowiły ok. 58% wszystkich transakcji. Renegocjacje i ekspansje stanowiły odpowiednio 38% i 4% aktywności leasingowej.
"Nominalna aktywność najemców była wyższa w miastach regionalnych - wyniosła niecałe 532 000 mkw. i była wyższa o 19% rok do roku oraz o 3% w porównaniu z tym samym okresem w 2019 roku. Nowe umowy najmu stanowiły 59% wolumenu najmu powierzchni biurowej, podczas gdy renegocjacje i ekspansje stanowiły odpowiednio 35% i 6%. Tak jak poprzednio, popyt w miastach regionalnych pochodził głównie z sektora IT i usług biznesowych. Absorpcja w miastach regionalnych (wskaźnik rzeczywistego wzrostu całkowitego obłożenia biur) była stosunkowo niska - wyniosła około 75 500 mkw. i była najniższa od 13 lat. Pokazuje to, że pomimo dużego wolumenu transakcji, działalność leasingowa w dużej mierze koncentrowała się na rotacji najemców w obecnie wynajmowanych biurach i renegocjacjach umów najmu, przy niewielkiej liczbie ekspansji biur. W miastach regionalnych z czasem zmienia się struktura umów najmu, co w dłuższej perspektywie będzie stanowić wartość dla inwestorów poszukujących skomercjalizowanych aktywów" - komentuje Michał Galimski, Partner, Dyrektor Działu Rynków Regionalnych, Cushman & Wakefield.
Wskaźnik pustostanów: Wskaźnik pustostanów jest bliski rekordowego poziomu
Na koniec trzeciego kwartału 2023 r. ogólny wskaźnik pustostanów w Polsce wyniósł 14,0%, co oznacza spadek o 0,1 p.p. w ciągu kwartału, ale wzrost o 0,3 p.p. rok do roku. Wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 10,6%, co oznacza spadek o 0,7 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wszystkie miasta regionalne z wyjątkiem Trójmiasta, Łodzi i Lublina odnotowały wzrost pustostanów, a średni regionalny wskaźnik pustostanów wyniósł 17,3%. Dostępność powierzchni biurowej na wszystkich badanych rynkach wyniosła 1,8 mln mkw., co stanowi wzrost o 3% w porównaniu z początkiem 2023 roku.
Czynsze: Tylko czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe znajdują się pod presją wzrostową
W trzecim kwartale 2023 r. czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie pozostały na niezmienionym poziomie od końca 2022 r. i wyniosły 22,00-26,00 euro/mkw. miesięcznie w Centrum oraz 13,50-16,50 euro/mkw. miesięcznie w lokalizacjach poza centrum. Średnie czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w centralnych lokalizacjach miast regionalnych wyniosły 12,50-16,50 euro/mkw. miesięcznie, przy czym wzrost czynszów odnotowano w ciągu ostatniego roku głównie w przypadku nowych obiektów biurowych i budynków, które w przeszłości były najbardziej poszukiwane przez najemców.
"Tylko w kilku budynkach w miastach regionalnych poziom czynszów może przekroczyć 16,50 euro za mkw. W pierwszej kolejności będą to biurowce w Krakowie, w okolicach Dworca Głównego. Oczekuje się, że wzrost czynszów w najlepszych biurowcach będzie stopniowo nabierał tempa, ale lokalizacje, które od 2020 r. wypadają z łask najemców, raczej nie zostaną ponownie skomercjalizowane pomimo agresywnych obniżek czynszów. Na szczęście takie lokalizacje są szeroko rozproszone na rynkach regionalnych", podsumowuje Michał Galimski, Partner, Dyrektor Działu Rynków Regionalnych, Cushman & Wakefield.
źródło:property-forum.eu
