Trzy lata po pandemii, po przejściu na hybrydowy model pracy na rynku biurowym, możemy mówić o stagnacji inwestycyjnej. Niesprzyjająca realizacji nowych projektów sytuacja gospodarcza w Polsce i na świecie, inflacja oraz rosnące koszty budowy i finansowania inwestycji sprawiły, że obecnie inwestorzy sporadycznie inicjują budowę nowych projektów biurowych. Ostrożność w podejmowaniu decyzji jest bardzo widoczna na rynku, mimo że popyt na biura utrzymuje się na wysokim poziomie.

"W 2022 roku popyt na rynku biurowym wrócił do poziomów z najlepszych okresów. Ograniczona nowa podaż i duże zainteresowanie najmem spowodowały znaczny spadek wolnej powierzchni w Warszawie. W tym roku spodziewamy się kontynuacji tego trendu, za którym pójdą wzrosty czynszów. Niewielki wzrost cen najmu był już widoczny pod koniec ubiegłego roku, a w tym roku mamy do czynienia z dalszą indeksacją cen. W przeciwieństwie do Warszawy, w regionach presja na wzrost cen nie jest tak silna, ze względu na większą dostępność powierzchni - mówi Bartłomiej Zagrodnik, Partner Zarządzający, Dyrektor Generalny w Walter Herz.

Optymalizacja kosztów

Doradcy Walter Herz spodziewają się, że w tym roku popyt na biura nieznacznie spadnie ze względu na rosnące koszty najmu i fit-outu. Wynika to z coraz powszechniejszej weryfikacji zapotrzebowania na powierzchnię roboczą związaną z hybrydowym modelem pracy. Najemcy weryfikują zapotrzebowanie na biura i optymalizują wielkość zajmowanej powierzchni, jednocześnie podnosząc swoje standardy.

Walter Herz przewiduje, że w tym roku wzrośnie również poziom zainteresowania rozwiązaniami pozwalającymi na obniżenie opłat eksploatacyjnych i kosztów mediów. Właściciele budynków skupią się na wdrażaniu rozwiązań ESG. Umożliwią one spełnienie coraz bardziej rygorystycznych wytycznych unijnych, ale przede wszystkim wprowadzenie oszczędności i obniżenie kosztów utrzymania i eksploatacji nieruchomości. W najbliższym czasie podejmowane będą również projekty mające na celu modernizację starszych biurowców, ze względu na rosnące wymagania środowiskowe.

Warszawa z rekordowym popytem

Popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie w ubiegłym roku był rekordowo wysoki. Był na podobnym poziomie jak podczas największej prosperity rynku przed pandemią. Do tego wyniku przyczynił się również biznes przeniesiony zza naszej wschodniej granicy. Według danych Walter Herz w 2022 roku w Warszawie najemcy wynajęli około 846 tys. mkw. biur, o jedną trzecią więcej niż rok wcześniej. Firmy celowały przede wszystkim w lokalizacje centralne, gdzie zakontraktowano około 60 proc. powierzchni.

Należy jednak zwrócić uwagę, że w ostatnim kwartale ubiegłego roku wyjątkowym zainteresowaniem najemców cieszyły się biura zlokalizowane poza centrum Warszawy, gdzie wynajęto prawie dwukrotnie więcej powierzchni, w porównaniu do centralnego obszaru miasta. Co oznacza, że firmy zaczynają szukać oszczędności, o czym świadczy rosnący udział renegocjacji umów w całkowitym wolumenie najmu - mówi Jarosław Zdzitowiecki, Associate Partner / Head of Tricity w Walter Herz.

W 2022 roku warszawski rynek powiększył swoje zasoby biurowe o prawie 236 tys. mkw. powierzchni. Wśród oddanych projektów znalazły się m.in. wieżowiec Varso Tower w kompleksie Varso Place o powierzchni 64 tys. mkw. i Forest Tower o powierzchni ponad 51 tys. mkw. oraz biurowiec P180 o powierzchni 32 tys. mkw. i budynki w kompleksie Skawa, które dostarczyły łącznie ponad 31 tys. mkw.

Deficyt warszawskich biur

W budowie jest o połowę mniej biur niż rok temu. W stolicy w budowie jest ponad 203 tys. mkw. powierzchni, podczas gdy w szczycie rynkowego boomu w 2019 roku liczba ta wynosiła 800 tys. mkw. Trwa budowa inwestycji The Bridge, Lixa, Vibe i Kampus Drucianka, a przygotowania do realizacji obejmują takie projekty jak m.in. Upper One, T22 i The Form.

Według Waltera Herza, wzrost podaży biur w stolicy w tym i przyszłym roku spadnie do około 80 tys. mkw Wysoka chłonność warszawskiego rynku powoduje natomiast spadek wskaźnika pustostanów, który obecnie wynosi około 10,7 proc. Jest to zjawisko odwrotne do obserwowanego w największych europejskich centrach biznesowych, co świadczy o dużym potencjale tej lokalizacji.

Rynki regionalne z dużą ilością nowej podaży

Sytuacja na rynkach regionalnych jest nieco inna niż w Warszawie. Buduje się więcej, a wskaźnik pustostanów (ponad 15 proc.) nie spada, a nawet może wzrosnąć wraz z kolejnymi dostarczanymi projektami w dół.

Na koniec 2022 roku w regionach w budowie było około 620 tys. mkw. powierzchni. Najwięcej we Wrocławiu - ponad 190 tys. mkw. W Katowicach deweloperzy mieli w budowie 130 tys. mkw. powierzchni, a w Krakowie ponad 100 tys. mkw. nowych biur.

W 2022 roku w regionach oddano do użytku ponad 405 tys. mkw. powierzchni, a na rynek trafiło prawie 80 proc. więcej nowych biur niż rok wcześniej, ale jednocześnie o 25 proc. mniej niż w okresie boomu. Najbardziej urosły rynki w Katowicach, Krakowie i Wrocławiu.

"Rok 2023 będzie stał pod znakiem optymalizacji na rynku nieruchomości biurowych. Spodziewamy się lekkiego spadku popytu ze względu na pogarszające się warunki ekonomiczne i rosnące ceny na rynkach w całej Polsce. Zarówno najemcy, jak i właściciele nieruchomości borykają się obecnie z wyższymi kosztami utrzymania powierzchni. Rosnące ceny energii i koszty pracy przełożyły się na wzrost opłat eksploatacyjnych. Dlatego w tym roku będziemy świadkami jeszcze głębszego dostosowania wielkości wynajmowanej powierzchni biurowej do rzeczywistych potrzeb firm - mówi Mateusz Strzelecki, Partner, Dyrektor Działu Reprezentacji Najemcy w Walter Herz.

Popyt jest równoważony przez wzrost powierzchni w regionach

W ubiegłym roku na rynkach regionalnych poza Warszawą wynajęto łącznie ok. 624 tys. mkw. powierzchni biurowej. Było to nieco więcej niż w 2021 roku i nieco mniej niż w 2019 roku, który był pod tym względem rekordowy. Największą aktywność najemców odnotowano w Krakowie, gdzie podpisano umowy na prawie 200 tys. mkw. biur. We Wrocławiu zakontraktowano 137 tys. m2 powierzchni, a w Trójmieście około 100 tys. m2

Miniony rok, można uznać za udany we Wrocławiu pod względem aktywności zarówno deweloperów, jak i najemców. W budowie w aglomeracji znajduje się ponad 154 tys. m2 powierzchni, co jest najwyższą liczbą wśród rynków regionalnych. W 2022 roku zasoby stolicy Dolnego Śląska powiększyły się o około 65 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, co oznacza ponad trzykrotnie lepszy wynik w porównaniu do 2021 roku. Wśród oddanych do użytku projektów są MidPoint i Quorum Office Park D, natomiast w budowie są Ininity i Centrum Południe III.

W Krakowie wśród projektów oddanych do użytku w 2022 roku znalazły się: pierwszy etap Brain Park, pierwszy budynek kompleksu The Park Kraków, MK29, ostatni budynek High5ive oraz kolejny biurowiec w Fabryczna Office Park. Łącznie oddano do użytku około 100 tys. mkw. nowych biur.

W budowie na krakowskim rynku znajduje się około 115 tys. mkw. powierzchni. Największe projekty w trakcie realizacji to kolejne etapy kompleksu Ocean Office Park. Kreo, Fabryczna Office Park, Brain Park, Mogilska 35, The Park Kraków.

W 2022 roku deweloperzy w Trójmieście oddali do użytku 50 tys. mkw. biur. Nowa podaż na trójmiejskim rynku była o jedną trzecią niższa niż rok wcześniej. Wśród uruchomionych biurowców Format, Airport City Gdańsk Alpha, Palio Office Park B i Officyna znalazły się w Gdańsku, natomiast w Gdyni pojawił się projekt K2.

Na przełomie roku w Trójmieście w budowie było około 80 tys. mkw. powierzchni biurowej. W trakcie realizacji jest Waterfront II w Gdyni oraz Punkt, C300, Palio Office Park C w Gdańsku.

Rok 2022 był dla Katowic lepszy niż poprzedni pod względem popytu - 63 tys. mkw. powierzchni zostało wynajęte najemcom. Ubiegły rok był jednak rekordowy dla katowickiego rynku pod względem wolumenu powierzchni oddanej do użytku - ponad 127 tys. mkw. biur. Wśród ukończonych projektów znalazł się Global Office Park oraz budynek .Ktw II o łącznej powierzchni prawie 100 tys. mkw.

Na koniec 2022 roku na katowickim rynku w budowie znajdowało się ponad 100 tys. mkw. biur. Budynek Craft oraz kompleks Eco City Katowice znalazły się wśród zrealizowanych inwestycji.

W Poznaniu w ubiegłym roku zawarto umowy najmu na ponad 48 tys. mkw. powierzchni biurowej. W stolicy województwa wielkopolskiego widać było znaczną aktywność najemców. W ciągu ostatnich dwóch lat w Poznaniu nie oddano do użytku żadnego biurowca. Nowy Rynek budynek E ma zostać ukończony w połowie tego roku. W budowie jest również projekt Andersia Silver, którego zakończenie planowane jest na 2025 rok. W sumie w budowie znajduje się ponad 93 tys. mkw.

W Łodzi nowa podaż w połączeniu ze stosunkowo niskim popytem przyczyniła się do znacznego wzrostu wskaźnika pustostanów, który na koniec 2022 roku wyniósł 21 proc. W 2022 roku deweloperzy oddali do użytku około 43 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Największymi ukończonymi projektami były budynki C i D w kompleksie Fuzja oraz projekt React I.

Na koniec 2022 roku na łódzkim rynku w budowie było ponad 48 tys. mkw. powierzchni biurowej. W budowie pozostaje Widzewska Manufaktura oraz kolejny budynek Fuzji.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach w Polsce przekraczają 12,7 mln mkw.

Źródło:property-forum.eu