Eksperci przewidują, że przez cały 2024 rok poziom oddawanej nowej powierzchni biurowej pozostanie niski. W pierwszych trzech miesiącach roku na stołeczny rynek wprowadzono wprawdzie 48,7 tys. mkw., jednak w budowie z terminem ukończenia do końca roku znajduje się zaledwie 67 tys. mkw. Ten wyraźny spadek aktywności deweloperów jest skutkiem rosnących kosztów związanych z wysokimi stopami procentowymi oraz utrwalonym w czasie pandemii modelem pracy hybrydowej.
Niski poziom podaży przekłada się na wydłużanie zawieranych umów najmu. "Na warszawskim rynku biurowym daje się zauważyć coraz więcej renegocjacji i przedłużenia kontraktów w istniejących lokalizacjach" - podkreśla Małgorzata Fibakiewicz z BNP Paribas Real Estate Poland. Wysokie koszty dostosowania powierzchni i troska o zgodność z wymogami ESG przyczyniają się do wydłużania okresów najmu, a coraz więcej umów zawieranych jest na 7-10 lat.
W 2023 roku rekordowy poziom inflacji w połączeniu z rosnącymi kosztami prądu i gazu znacznie zwiększył koszty utrzymania nieruchomości biurowych. Rosnące wymagania dotyczące utrzymania standardów ekologicznych i technologicznych również wpłynęły na wysokość opłat eksploatacyjnych, które średnio wzrosły o około 25 proc. w porównaniu z poprzednim rokiem.
Po trzech pierwszych miesiącach 2024 roku tempo wzrostu stawek opłat eksploatacyjnych wyraźnie zwolniło, co wynika między innymi z ustabilizowania cen energii elektrycznej. Jednak koszty te nadal stanowią duże obciążenie dla najemców, zmuszając właścicieli nieruchomości do poszukiwania sposobów na optymalizację kosztów operacyjnych.
Druga połowa 2023 roku przyniosła również wzrost czynszów w obiektach najwyższej klasy i w najlepszych lokalizacjach. Obecnie średnie stawki w Centralnym Obszarze Biznesu wahają się między 22,5-26 euro/mkw. miesięcznie, natomiast w Służewcu wynoszą od 13 do 15 euro/mkw.
Na koniec pierwszego kwartału 2024 roku wskaźnik pustostanów wynosił 11 proc., co stanowi spadek o 0,6 p.p. w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 roku. W całej Warszawie do wynajęcia jest obecnie prawie 690 tys. mkw. przestrzeni biurowej, z większą liczbą pustostanów zlokalizowanych poza centrum. Rośnie również wskaźnik pustostanów w starszych budynkach, co wynika z relokacji wielu najemców do nowych biurowców oraz optymalizacji wynajmowanej powierzchni przez firmy, które przyjęły hybrydowy model pracy.
Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland zauważają, że obecna budowa nowych budynków biurowych jest bardziej równomiernie rozłożona między centrum a pozacentralnymi ośrodkami biurowymi. Do końca 2026 roku planowane jest oddanie 280 tys. m kw. nowej powierzchni biurowej, z czego 62 tys. m kw. obejmuje modernizację starszych biurowców.
Obecnie w procesie renowacji znajdują się trzy obiekty: V-Tower, University Business Center II oraz G5 Prime Offices. W okresie od stycznia do marca tego roku oddano cztery projekty: Lixa E & D, budynek Makro Cash and Carry oraz Saski Crescent, który w ciągu ostatniego roku przeszedł również modernizację w celu zwiększenia użyteczności i lepszej eksploatacji budynku dla środowiska.
"Polski rynek nieruchomości komercyjnych mierzy się obecnie z falą modernizacji starszych obiektów. Dotyczy to zarówno dojrzałego segmentu biurowego, jak i handlowego oraz najmłodszego - magazynowego" - podkreśla Klaudia Okoń z BNP Paribas Real Estate Poland. Średni wiek budynku biurowego w Polsce wynosi 10-15 lat, podczas gdy w Europie Zachodniej średnia plasuje się w przedziale 40-50 lat. Jednak obecne wymogi UE są na tyle surowe, że nawet budynki wybudowane zaledwie dwa-trzy lata temu mogą wymagać koniecznych dostosowań.
