Według raportu „Occupier Economics: Rynek biurowy w Katowicach 1 kw. 2019 r.” firmy doradczej Cresa, zasoby powierzchni biurowej w stolicy Górnego Śląska wzrosły w ciągu roku o prawie 9% i na koniec pierwszego kwartału 2019 r. wyniosły prawie 520 000 mkw. Do końca roku zasoby katowickiego rynku mogą się powiększyć o ponad 30 000 mkw.
Na łódzkim rynku najmu powierzchni biurowych już od kilku lat obserwujemy stan równowagi pomiędzy popytem a podażą. Według raportu „Occupier economics: Rynek biurowy w Łodzi 1 kw. 2019 r.” firmy doradczej Cresa, zasoby powierzchni biurowej w tym mieście wzrosły o prawie 8% rok do roku i na koniec I kw. 2019 r. wyniosły 471 200 mkw. Wolumen transakcji w pierwszym kwartale 2019 roku wyniósł 15 100 mkw. i był o ponad 50% wyższy niż w analogicznym okresie 2018 roku.
Według raportu „Occupier economics: Rynek biurowy we Wrocławiu Q1 2019” firmy doradczej Cresa, zasoby powierzchni biurowej na rynku wrocławskim wzrosły w ciągu roku o ponad 13% i aktualnie wynoszą 1,07 mln mkw. W pierwszych trzech miesiącach do użytku oddano tylko jeden projekt: City Forum: City One (11.200 mkw., Archicom), jednak w stolicy Dolnego Śląska jeszcze w tym roku ukończonych zostanie 9 budynków biurowych.
Zasoby krakowskiego rynku biurowego wzrosły w ciągu roku o ponad 15% i na koniec pierwszego kwartału 2019 r. wyniosły ponad 1,3 mln mkw. Według raportu „Occupier economics: Rynek biurowy w Krakowie Q1 2019” firmy doradczej Cresa, rynek biurowy w stolicy Małopolski w dalszym ciągu przyciąga kolejnych najemców, a zważywszy na potencjał ekonomiczny i kulturalny tego miasta, trend ten w najbliższym czasie nie ulegnie zmianie.
Właściciele warszawskich biurowców nie chcą z założonymi rękami czekać na setki tysięcy nowych metrów kwadratowych, które w najbliższych kilkunastu miesiącach trafią na stołeczny rynek. Już dzisiaj robią wszystko, żeby zatrzymać najemców, proponując im wcześniejsze renegocjacje i przedłużenie kontraktów – mówi Kamil Komoński, starszy doradca w Cresa Polska.
Właściciele warszawskich biurowców nie chcą z założonymi rękami czekać na setki tysięcy nowych metrów kwadratowych, które w najbliższych kilkunastu miesiącach trafią na stołeczny rynek. Już dzisiaj robią wszystko, żeby zatrzymać najemców, proponując im wcześniejsze renegocjacje i przedłużenie kontraktów – mówi Kamil Komoński, starszy doradca w Cresa Polska.
Wyceny nieruchomości często uważa się za wystandaryzowany i ujednolicony „towar” na rynku usług doradczych. Czy słusznie?
Arkadiusz Bielecki, Dyrektor Działu Wycen firmy Cresa Polska: Do pewnego stopnia tak. Na przykład, wyceny bankowe czy księgowe często stanowią „ostatni brakujący element” w procedurach pozyskiwania finansowania lub zamykania ksiąg finansowych i wyceny takie spełniają niejako funkcje formalne. Wycena w tym przypadku potwierdza (w mniejszym lub większym stopniu), to co strony zawarły w aplikacji kredytowej lub wartość nieruchomości z poprzedniego okresu sprawozdawczego.
W innych sytuacjach, operat szacunkowy może być jednak kluczowym elementem całego procesu – chociażby w negocjacjach pomiędzy stronami, postępowaniach arbitrażowych i sądowych, a także przy ustalaniu opłat za użytkowanie wieczyste gruntu, odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, wycenach na potrzeby podatkowe itd. Innymi słowy, w tych wszystkich przypadkach, w których stawką są realne pieniądze, a klienci mogą zwiększyć swoje przychody lub obniżyć koszty (zobowiązania) dzięki dobrze wykonanej przez rzeczoznawcę pracy. Mam na myśli realny pieniądz – nie w operacie szacunkowym, lecz na rachunku bankowym klienta. Często mówimy wówczas o „wycenach transakcyjnych”.
Co Pan rozumie przez „konkretne pieniądze”?
Odp.: Załóżmy na przykład, że wartość danego aktywa wynosi 10 mln euro, wówczas różnica rzędu 2-3% (tj. 200-300 tys. euro w kategoriach nominalnych) wydaje się nieduża i nieistotna z perspektywy wyceny na potrzeby bilansowe. Jednak jeżeli taką samą kwotę mielibyśmy zaoszczędzić (niższe koszty) lub otrzymać na konto (wyższe przychody) dzięki niższej rocznej opłacie za użytkowanie wieczyste lub uzyskaniu wyższej ceny przy sprzedaży nieruchomości pod rozbudowę drogi publicznej, to wtedy różnica ta staje się naprawdę istotna i materialna. To realne pieniądze i realna wartość dla klienta wynikająca z odpowiednio przygotowanego i nie zakwestionowanego operatu szacunkowego.
Czym charakteryzują się „wyceny transakcyjne”?
Krótko mówiąc, operat szacunkowy tego rodzaju powinien obronić się sam w obliczu mocnych argumentów drugiej strony transakcji. Z tego względu jego kluczowe elementy to spójność, logiczność, szczegółowe obliczenia i odniesienia do rynku w całym dokumencie i w jak najszerszym możliwym zakresie. Dla przykładu, nie można takiej wyceny opierać na sformułowaniach typu „z doświadczenia rzeczoznawcy wynika, iż…”, ponieważ prawnik drugiej strony będzie miał ułatwione zadanie przy podważaniu naszej wyceny.
W przypadku trudnych „wycen transakcyjnych” klienci naprawdę słuchają rzeczoznawcy – interesuje ich nie tylko ostateczna wartość, lecz także zastosowana metodologia. Jeśli chodzi o wyceny bankowe lub księgowe, to klienci korporacyjni zwykle znają przybliżoną wartość danego aktywa, zanim rzeczoznawca jeszcze rozpocznie pracę, jako że zazwyczaj dysponują już operatami szacunkowymi sporządzonymi kilka miesięcy czy rok wcześniej, a nasz operat będzie jednym z kilku innych posiadanych przez klienta. Przygotowując „wycenę transakcyjną” w powołanych już powyżej przykładowych „celach szczególnych”, rzeczoznawca jest zobowiązany do przestrzegania określonych przepisów prawa – dlatego wartość nieruchomości, jak i zastosowane podejście nie są tak oczywiste dla klienta. W takich sytuacjach klienci zazwyczaj czytają operaty szacunkowe bardzo dokładnie.
I co nie mniej ważne, przy angażowaniu się w tego rodzaju projekty wycen należy dokładnie zbadać kwestię konfliktu interesów (wcześniejsze lub potencjalne powiązania rzeczoznawcy z klientami), a kluczowe znaczenie ma tu zachowanie poufności. „Wyceny transakcyjne” są zwykle ściśle poufne, zwłaszcza jeżeli mają być wykorzystane w postępowaniach sądowych lub arbitrażowych. Ze względu na poufność, o sporządzanej wycenie powinno wiedzieć tylko kilka osób z firmy rzeczoznawcy (sam rzeczoznawca, dyrektor działu wycen i szef firmy). W związku z tym rzeczoznawcy zajmujący się takimi zleceniami powinni stworzyć „zespół w ramach zespołu”, działający odrębnie od pozostałych rzeczoznawców.
Wygląda na to, że przygotowanie takiej wyceny to długi proces?
Tak. Trzeba ją najpierw sporządzić, a następnie obronić i wspierać klienta na kolejnych etapach, gdy operat szacunkowy przedstawiany jest w sądzie, organom administracji rządowej/samorządowej lub partnerom w trakcie negocjacji. Rzeczoznawca ma wówczas ogromną szansę wykazania się swoim profesjonalizmem. Zapewniam, że „grillowanie” rzeczoznawcy przez bank, nawet ten najbardziej wymagający, to zaledwie 10 procent tego, co robią prawnicy drugiej strony lub organy administracji, gdy operat szacunkowy uzasadniający stanowisko naszego klienta jest sprzeczny z ich stanowiskiem.
Najważniejsze to sprawić, aby odbiorcy operatu, tj. podmioty reprezentujące rozbieżny interes od interesu naszego klienta, zaakceptowały sporządzony dokument i miały ograniczone możliwości jego kwestionowania, dzięki odpowiedniemu uzasadnieniu założeń zawartych w operacie. Samo oszacowanie wartości to tylko pierwszy krok. Następny, ważniejszy, to przekonanie drugiej strony, że operat szacunkowy jest wiarygodny i rzetelny.
Czy to znaczy, że jako rzeczoznawcy występujecie w roli adwokata klienta?
Niezupełnie. Obrona stanowiska klienta w granicach prawa, w każdej sytuacji jest obowiązkiem prawnika. Natomiast zadaniem rzeczoznawcy jest sporządzenie profesjonalnej i rynkowo uzasadnionej opinii na temat wartości. Oczywiście taka opinia często jest zgodna ze stanowiskiem i interesem klienta, a czasami jest z nimi sprzeczna. Nie zawsze i nie w każdej sytuacji opracowanie, które sporządzamy jako profesjonaliści będzie popierało stanowisko i oczekiwania klienta. W tym ostatnim przypadku sporządzanie wyceny kończymy zazwyczaj już na samym początku, tj. gdy dysponujemy wstępnymi wartościami, które rozmijają się z wyobrażeniami i oczekiwaniami klienta.
Czy jest zapotrzebowanie na tego typu „niestandardowe operaty szacunkowe”?
Tak, i moim zdaniem będzie rosło wraz z dojrzewaniem rynku. Jeden z dużych deweloperów powiedział mi ostatnio, że skończyły się już czasy łatwego pozyskiwania terenów inwestycyjnych i realizacji projektów, ponieważ rynek stał się bardziej dojrzały i bardziej wymagający. Nie widzę powodów, dla których w takiej sytuacji rynkowej wyceny nie miałyby być bardziej skomplikowane i wymagające. A mówiąc dokładniej, przy prostych i powtarzalnych wycenach zastosowanie w nieodległej przyszłości znajdą z pewnością rozwiązania technologiczne. Rzeczoznawca będzie potrzebny do sporządzania trudnych wycen, z którymi nie poradzą sobie maszyny i zautomatyzowane modele wycen.
Mogę powiedzieć z 90-procentową pewnością, że jeżeli klient ma w portfelu około 10 nieruchomości, to „wycena transakcyjna” albo będzie mu potrzebna w kolejnych 12 miesiącach, albo była potrzebna w poprzednich 12 miesiącach.
Co się zmieniło w Waszym zawodzie w ostatnich 10-15 latach pod względem technologii?
Ogólnie mówiąc, dostęp do informacji jest obecnie znacznie łatwiejszy. On-line możemy przeglądać księgi wieczyste, sprawdzać oficjalne mapy terenów i plany zagospodarowania przestrzennego, a w niektórych regionach Polski uzyskać także dostęp do informacji o transakcjach rynkowych. Metody i techniki wyceny w zasadzie się nie zmieniły.
Czy w ostatnim czasie sporządzaliście takie „wyceny transakcyjne”?
Tak, poza standardowymi wycenami nieruchomości komercyjnych, niedawno w Cresa przygotowaliśmy kilka operatów szacunkowych w celu obniżenia wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste. Pomogliśmy także klientowi, któremu zaoferowano bardzo niskie odszkodowanie za przymusowy wykup gruntu pod Południową Obwodnicę Warszawy. Doradzaliśmy przy oszacowaniu wysokości opłaty za ustanowienie służebności drogowej oraz przy wycenie gruntów sąsiadujących z centrami handlowymi, przewidzianych do nabycia od władz lokalnych.
Te „specjalistyczne wyceny” chyba bardzo Pana pasjonują?
Tak, to prawda. Po prawie 20 latach zajmowania się wycenami czynsze i stopy kapitalizacji nie są już tak ekscytujące, nawet gdy stopy kapitalizacji dla biurowców w Warszawie mają „4 z przodu”. Bardziej skomplikowane i niestandardowe zlecenia pozwalają poszerzyć posiadaną wiedzę oraz dają znacznie więcej satysfakcji, gdy nasz klient i nasza wycena wygrywają w postępowaniach administracyjnych czy sporach sądowych. Wówczas po kilku miesiącach lub nawet latach można sobie powiedzieć: „Tak, to była dobra robota”.
Źródło: Cresa
Według raportu „Occupier Economics: Rynek biurowy w Warszawie – I kwartał 2019 roku”, przygotowanego przez firmę doradczą Cresa, wskaźnik pustostanów jest najniższy od siedmiu lat. Jednak już w tym roku podaż roczna może przekroczyć 300 000 mkw., więc jest to sytuacja tymczasowa, podobnie jak ujemna absorpcja.
Używamy plików cookie, aby zoptymalizować funkcjonalność witryny i zapewnić najlepszą możliwą obsługę.
Ta strona używa plików cookie do przechowywania informacji na komputerze użytkownika.
Niektóre z tych plików cookie są niezbędne, podczas gdy inne pomagają nam poprawić komfort użytkownika, zapewniając wgląd w sposób korzystania z witryny.
Zaakceptuj zalecane ustawienia
Niezbędne pliki cookie
Niezbędne pliki cookie umożliwiają podstawowe funkcje, takie jak nawigacja po stronie i dostęp do bezpiecznych obszarów. Witryna nie może działać prawidłowo bez tych plików cookie i można je wyłączyć tylko poprzez zmianę preferencji przeglądarki.
Analityka
Analityczne pliki cookie pomagają nam ulepszać naszą stronę internetową poprzez gromadzenie i raportowanie informacji na temat jej użytkowania.
Marketing
Używamy marketingowych plików cookie, aby poprawić trafność otrzymywanych kampanii reklamowych.
Pliki cookie udostępniania społecznościowego
Używamy niektórych wtyczek udostępniania społecznościowego, aby umożliwić udostępnianie niektórych stron naszej witryny w mediach społecznościowych.
