Nowa powierzchnia biurowa w Warszawie

Deweloperzy ukończyli 18 700 m kw. powierzchni w I poł. 2023 r. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynoszą ponad 6,25 mln mkw. Największym z obiektów ukończonych w pierwszej połowie roku jest budynek B9 (11 000 mkw.) w ramach kompleksu The Park Warsaw. Strefy centralne (Śródmieście i Centralny Obszar Biznesu - CBD) odpowiadają za 44% całkowitych zasobów biurowych w Warszawie, podczas gdy strefy pozacentralne za pozostałe 56%. Największą strefą poza centrum jest Służewiec (17% zasobów).

Centrum + CBD 2,78 mln mkw.
Służewiec 1,08 mln m kw.
Jerozolimskie 760 tys. m2Źródło: AXI IMMO
Gdzie powstają nowoczesne biura?

Na koniec czerwca 2023 r. w budowie znajdowało się ok. 230 000 mkw. powierzchni biurowej. Do tego dochodzi Centrum Saskiego, które jest obecnie w remoncie i po oddaniu do użytku powiększy się o kolejne 15 500 mkw. Wśród najbardziej oczekiwanych projektów na lata 2024-2025 są The Bridge (Ghelamco, 47 000 mkw.), budynek B w ramach wielofunkcyjnego projektu Towarowa 22 (Echo Investment, 31 100 mkw.) oraz The Form (Lincoln Property & Enern, 28 000 mkw.).

Gdzie łatwiej znaleźć nowe biuro?

Nowe powierzchnie oddane do użytku nie przełożyły się na wzrost pustostanów. Średni wskaźnik pustostanów na koniec czerwca 2023 r. wyniósł 11,4% (-20 p.b. kw/kw i -50 p.b. r/r). Pozostaje on wyższy poza centrum (12,7%) w porównaniu do stref centralnych (9,9%).

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Badań, AXI IMMO, mówi: W ciągu ostatnich dwóch lat, tj. od II kw. 2021 r., obserwujemy stopniowy spadek wskaźnika pustostanów w strefach centralnych, o 390 punktów bazowych. Tymczasem w strefach pozacentralnych wskaźnik pustostanów wahał się od 11,4% do 13% na koniec czerwca 2023 r., średnio o 130 punktów bazowych więcej niż dwa lata wcześniej. 

Najwięcej wolnej powierzchni znajduje się na Służewcu (ok. 220 000 mkw.; 20,6%). Z kolei w Centrum i CBD ilość niewynajętej powierzchni wyniosła odpowiednio ok. 150 000 mkw. (8,5%) i ok. 120 000 mkw. (12,4%).

Jakub Potocki, Associate Director, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, wyjaśnia: Pomimo relatywnie dużej ilości dostępnej powierzchni w strefach centralnych, widzimy po liczbie podpisanych listów intencyjnych i powierzchni, której dotyczą, że oferta biurowa staje się ograniczona dla wielu najemców. Często obserwujemy, że najemca jest w stanie realnie wybrać spośród zaledwie dwóch do trzech ofert, które odpowiadają jego potrzebom. Ze względu na wysoki popyt, zwłaszcza na nowoczesne powierzchnie biurowe zlokalizowane w centrum, wynajmujący mają stosunkowo dużą siłę przetargową. W rezultacie trudno jest wynegocjować niższy czynsz i inne koszty lub uzyskać atrakcyjne zachęty, takie jak okresy bezczynszowe lub zwiększony wkład w wyposażenie. Na tym rynku wynajmujących, atrakcyjna powierzchnia biurowa zostanie zabezpieczona przez firmę, która zdecyduje się podpisać umowę najmu jako pierwsza.

Największa aktywność w centrum miasta

W pierwszej połowie 2023 r. popyt na warszawskim rynku biurowym wyniósł prawie 326 000 mkw. (-33% r/r), z czego 167 000 mkw. wynajęto w drugim kwartale (+5% kw./kw.). Nowe umowy najmu (w tym umowy przednajmu) stanowiły 60,2% popytu, a następnie odnowienia (35,4%) i ekspansje (4,4%). Strefy Centrum i CBD przyciągnęły ok. 58% całkowitej aktywności najemców w pierwszej połowie roku. Najważniejsze przykłady aktywności najemców to odnowienie umowy najmu przez Accenture (8 800 mkw. w Proximo II) oraz odnowienie umowy najmu przez Lionbridge Poland (7 100 mkw. w budynku Taifun). Ponadto, do nowej siedziby wprowadziła się firma DPD, która wynajęła 8 700 mkw. powierzchni biurowej.

Bartosz Oleksak, Associate Director, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, mówi: Niezmiennie od lat najemcy poszukują nowoczesnych i atrakcyjnych dla pracowników powierzchni. Dlatego po przejściu na hybrydowy model pracy jeszcze więcej czasu poświęcamy na omawianie wkładu fit-outowego wynajmujących podczas renegocjacji i procesu podpisywania nowej umowy najmu. Wraz ze wzrostem oczekiwań najemców co do standardu biura, spodziewamy się większej liczby decyzji wynajmujących o modernizacji budynków.

Ile za wynajem powierzchni biurowej?

Na koniec II kwartału 2023 r. czynsze wywoławcze na warszawskim rynku biurowym pozostały stabilne w porównaniu do poprzedniego kwartału. Czynsze wywoławcze kształtowały się na poziomie od 18,00 do 27,50 euro/mkw. miesięcznie w najlepszych budynkach biurowych w strefach centralnych i zaczynały się od 10,00 euro/mkw. miesięcznie poza centrum. Opłaty eksploatacyjne wahały się od 12,00 PLN do 39,00 PLN/mkw.

Źródło: property-forum.eu