Nowoczesne powierzchnie biurowe w miastach regionalnych – stabilny wzrost mimo ograniczonej nowej podaży
Na koniec 2024 roku całkowita powierzchnia nowoczesnych biur w miastach regionalnych w Polsce osiągnęła poziom 6,78 mln m², co oznacza wzrost o 2% rok do roku – wynika z danych rynkowych. Największe rynki biurowe poza Warszawą to niezmiennie Kraków (1,83 mln m²), Wrocław (1,38 mln m²) i Trójmiasto (1,07 mln m²).
Pomimo wzrostu całkowitej podaży, rynek powierzchni biurowych w Polsce doświadcza wyraźnego spadku nowych inwestycji. Wolumen powierzchni biurowej w budowie obniżył się o 41%, a nowa podaż spadła aż o 56% w porównaniu do 2023 roku.
Wśród największych projektów biurowych zrealizowanych w 2024 roku znalazły się:
Grundmanna Office Park A w Katowicach (20 700 m²),
Quorum Office Park A we Wrocławiu (18 200 m²),
B10 również we Wrocławiu (14 100 m²),
Brain Park C w Krakowie (13 000 m²).
Dynamiczny rozwój obserwujemy szczególnie w Krakowie i Poznaniu, gdzie w budowie pozostaje odpowiednio 57 500 m² i 52 600 m² nowoczesnych powierzchni biurowych. Nowe inwestycje powstają także we Wrocławiu (28 600 m²), Trójmieście (22 700 m²), Katowicach (15 600 m²) oraz Lublinie (13 000 m²).
— Nowoczesne przestrzenie coraz częściej uwzględniają technologie zwiększające efektywność energetyczną oraz komfort użytkowników — mówi Daniel Czarnecki, Head of Landlord Representation, Office Agency, Savills. — Nowe inwestycje są projektowane z myślą o zrównoważonym rozwoju, a certyfikaty środowiskowe, takie jak LEED i BREEAM, są standardem na rynku. Dbają o nie inwestorzy i deweloperzy, oczekują najemcy – komentuje ekspert.
Rynek biurowy w Polsce: popyt rośnie mimo wyzwań
Pomimo wymagających warunków rynkowych, rok 2024 zakończył się solidnym wynikiem – wynajęto łącznie 714 tys. m² powierzchni biurowej w miastach regionalnych, co potwierdza utrzymujący się wysoki popyt na biura w Polsce. Największą aktywność wykazały firmy z branż: IT (27%), usług dla biznesu (16%), przemysłowej (14%) oraz finansowej (12%).
Najwięcej wynajętej powierzchni biurowej odnotowano w:
Krakowie – 266,7 tys. m²,
Wrocławiu – 146,5 tys. m²,
Trójmieście – 116,3 tys. m².
Na tle innych regionalnych rynków biurowych wyróżniły się:
Kraków – wzrost aktywności najemców o 33% rok do roku,
Łódź – wzrost o 9% rok do roku.
Miasta z najniższym współczynnikiem powierzchni niewynajętej to:
Szczecin (7,7%),
Lublin (11,6%),
Trójmiasto (12,5%).
Warto jednak odnotować, że średni współczynnik pustostanów na rynku biurowym w 2024 roku wyniósł 17,8%. W obliczu niepewności gospodarczej i ograniczonej liczby nowych inwestycji, firmy coraz częściej decydowały się na renegocjacje umów najmu, które stanowiły aż 51% wszystkich transakcji. To potwierdza ostrożne podejście najemców do długoterminowych zobowiązań oraz rosnącą popularność elastycznych modeli wynajmu.
Boom na elastyczne przestrzenie biurowe – coworking zyskuje na znaczeniu
W 2024 roku rynek elastycznych przestrzeni biurowych w Polsce dynamicznie się rozwinął. Na fali rosnącego zainteresowania modelem pracy hybrydowej i krótszymi zobowiązaniami najemców, coworkingi oraz biura serwisowane odnotowały wyraźny wzrost. Liderem rynku był The Shire – Beyond Coworking, który wynajął łącznie 4,5 tys. m² powierzchni w dwóch lokalizacjach.
— Konsekwentnie obserwujemy wysoką aktywność operatorów elastycznych przestrzeni coworkingowych, którzy, z uwagi na zwiększającą się popularność hybrydowych form pracy, wynajęli łącznie 24,5 tys. m², co oznacza 25% wzrost rok do roku — komentuje Jarosław Pilch, ekspert Savills. — Trend wzrostowy potwierdza rosnące zainteresowanie elastycznymi formami pracy i adaptacją przestrzeni do zmieniających się potrzeb najemców — dodaje.
Rynek flex w liczbach
Na koniec 2024 roku w miastach regionalnych funkcjonowały 104 lokalizacje typu flex o łącznej powierzchni 181,3 tys. m², oferując około 22,3 tys. stanowisk pracy. Największe rynki:
Kraków – 60 tys. m² Wrocław – 42 tys. m²Te dwa miasta odpowiadają za 56% całkowitych zasobów flex. W 2025 roku planowane jest oddanie kolejnych 12 tys. m² elastycznych powierzchni biurowych.
Średnia powierzchnia biura typu flex w miastach regionalnych przekracza 1,7 tys. m², a największa lokalizacja – Fabryczna Flex w Krakowie – zajmuje aż 9 tys. m².
Specyfika regionalnych rynków biurowych w Polsce
Kraków
Największe zainteresowanie dotyczy biur do 500 m², co odzwierciedla ostrożne podejście firm do długoterminowych umów. — Duże transakcje powyżej 1 tys. m² dotyczą głównie centralnych lokalizacji, a popyt wciąż napędzają branże IT i BPO. Wiele firm renegocjuje warunki, ograniczając liczbę stanowisk — wskazuje Wojciech Mazur z Savills.
Katowice
Firmy w Katowicach najczęściej reorganizują dotychczasowe przestrzenie, rzadziej decydując się na relokacje. — Hybrydowy model pracy dominuje, ale coraz częściej obserwujemy powrót pracowników do biur, co przekłada się na wzrost zainteresowania jakością przestrzeni przy jednoczesnej optymalizacji kosztów — dodaje Mazur.
Wrocław
— Choć w 2024 roku podpisano wiele umów, tylko ok. 40% dotyczyło relokacji. Największą aktywność obserwujemy w segmencie biur poniżej 500 m² — komentuje Dorota Kościelniak z Savills. Duże transakcje powyżej 1 tys. m² są rzadsze i koncentrują się głównie w ścisłym centrum.
Trójmiasto
Rok 2024 przyniósł spadek nowej podaży – oddano ok. 20 tys. m², o 10 tys. m² mniej niż rok wcześniej. — Wskaźnik pustostanów spadł do 12,5%, jednak w Gdyni wzrósł do rekordowych 21,8%. Przyczyną były m.in. oddanie do użytku projektu Waterfront II i redukcje powierzchni przez firmy — tłumaczy Piotr Skuza z Savills.
Poznań
W 2024 roku oddano do użytku jedynie niewielki kameralny obiekt. — Praca hybrydowa sprzyja mniejszym transakcjom (poniżej 1 tys. m²), co jednocześnie wpływa na wzrost czynszów, które mogą osiągnąć poziom 18 euro za m² w przyszłych projektach — wskazuje Mateusz Jakubowicz z Savills.
Trendy i perspektywy rozwoju rynku biurowego w Polsce
W 2024 roku można było zaobserwować zmieniające się podejście do aranżacji biur. Firmy coraz częściej inwestują w przestrzenie wspierające pracę zespołową i komfort pracowników – od stref relaksu, przez zielone tarasy, po nowoczesne rozwiązania technologiczne.
Wzrasta także znaczenie lokalizacji blisko węzłów komunikacyjnych oraz rośnie popyt na biura z certyfikatami ekologicznymi, wpisujące się w strategie ESG.
Czynsze w regionach utrzymują się w przedziale 12–17 euro/m²/miesiąc, co sprawia, że Polska pozostaje atrakcyjnym rynkiem zarówno dla krajowych, jak i zagranicznych inwestorów.
— W 2025 roku spodziewamy się dalszej stabilizacji rynku i wzrostu aktywności najemców. Rosnące zainteresowanie elastycznymi przestrzeniami biurowymi oraz inwestycje w innowacje wyznaczają kierunki rozwoju sektora — podsumowuje Jarosław Pilch.
Prognozy na przyszłość wskazują na konieczność dostosowania oferty do ewoluujących potrzeb firm, większą elastyczność, wdrażanie nowych technologii i nacisk na zrównoważony rozwój. Polska nadal pozostaje kluczowym punktem na mapie europejskiego rynku nieruchomości biurowych.
źródło: businessinsider.com.pl/
zdjęcie: pixabay.com
