Co więcej, indeksacja stawek czynszu najczęściej opiera się na wskaźniku HICP (Harmonized Index of Consumer Prices). Prawie 9% wzrost jest wyraźnie odczuwalny na rynku. Wpłynął on również na stawki wyjściowe dla nowych najemców, a także na rosnące koszty wykończenia, które właściciel budynku musi amortyzować w czasie. Dział Powierzchni Biurowych Avison Young wspólnie z Reesco zastanawia się, jak zoptymalizować koszty aranżacji biur.

Optymalizacja kosztów

Koszty aranżacji i rekonfiguracji powierzchni biurowych znacznie wzrosły w ciągu ostatnich dwóch lat. Wyzwania gospodarcze, zakłócenia w łańcuchu dostaw i rosnący rynek nieruchomości przyczyniły się do dynamicznego wzrostu cen materiałów i prac budowlanych. Dodatkowo, potrzeba restrukturyzacji globalnych organizacji ze względu na zmieniające się wzorce pracy i wysoki poziom inflacji stanowi wyzwanie dla firm w budowaniu długoterminowych strategii, zwłaszcza tych, które muszą dostosować się do zobowiązań leasingowych. Musimy również wziąć pod uwagę silny trend włączania świadomości ekologicznej do całego łańcucha dostaw.

Przed rozpoczęciem prac nad stworzeniem space planu spełniającego oczekiwania najemcy, warto przeprowadzić dokładną analizę techniczną powierzchni wraz z audytem instalacji oraz przejrzeć wszystkie elementy zawarte w dokumentacji podwykonawczej. Odpowiedni zespół, składający się z profesjonalistów doświadczonych w rekonfiguracjach, architektów skupionych na znalezieniu funkcjonalnych rozwiązań przy zachowaniu maksymalnej ilości istniejących elementów budynku oraz doświadczonych geodetów, może znacząco obniżyć koszty przy minimalnej inwestycji początkowej.

Drogie instalacje

Jednym z najdroższych elementów kosztów adaptacji są instalacje HVAC oraz komponenty automatyki budynkowej. Wszelkie zmiany wymagane dla tych systemów wiążą się z dodatkowymi kosztami. Im więcej zmian wprowadzamy w istniejącym układzie przestrzennym i im mniej wykorzystujemy obecny system instalacyjny, tym droższa staje się aranżacja, za co w głównej mierze odpowiada planowanie przestrzeni. Optymalne zaprojektowanie nowego układu może prowadzić do redukcji kosztów nawet o 80 euro na metr kwadratowy. Wiedza zespołu architektonicznego w zakresie inżynierii materiałowej pozwala na wybór najbardziej opłacalnych rozwiązań - takich, które są tańsze, ale nadal spełniają wymagane specyfikacje.

Właściwy zespół

"Synergia między architektami, projektantami MEP (mechanicznymi, elektrycznymi, hydraulicznymi), generalnymi wykonawcami, inwestorami i najemcami ma kluczowe znaczenie dla optymalizacji kosztów wykończenia. Każdy z partnerów wnosi unikalne perspektywy i umiejętności, które ostatecznie kształtują ostateczny wynik projektu. Ważna jest wzajemna edukacja i dzielenie się wiedzą na temat możliwych rozwiązań, szczególnie w tak dynamicznie zmieniającym się krajobrazie społeczno-gospodarczym" - mówi Michał Kiersnowski, Dyrektor Sprzedaży, Dział Powierzchni Biurowych w Reesco Group.

Ważny jest również czas

Avison Young zauważa, że im bardziej świadomie klient podejdzie do procesu leasingowego z odpowiednią rezerwą czasową, tym większe korzyści dla niego. "Pozwala to na przeanalizowanie każdego parametru oferty na wiele sposobów i zbadanie różnych opcji. Często jest już po prostu za późno na przygotowanie alternatywnego projektu aranżacji, który byłby równie efektywny dla najemcy, a jednocześnie tańszy - dodaje Maks Sobczak, Associate Director, Office Agency w Avison Young. "Naszym zadaniem jest ułatwienie transakcji na każdym etapie procesu i wynegocjowanie odpowiednich warunków finansowych w oparciu o precyzyjne dane, których jesteśmy pewni i które są zgodne z wizją klienta".

Ceny fit-outów a długość umów najmu

Rosnące ceny powierzchni fit-out często zmuszają najemców do rewizji swoich planów. Ze względu na koszty relokacji i aranżacji nowej przestrzeni, niektóre firmy decydują się na przedłużenie umowy najmu. Podczas gdy wynajmujący jest zazwyczaj odpowiedzialny za wykończenie, aby koszty wykończenia były wykonalne, umowy najmu muszą być obecnie podpisywane na dłuższe okresy.

Wcześniej standardem w nowych budynkach były 5-letnie umowy najmu, podczas gdy w starszych obiektach możliwe było zawieranie mniejszych umów na okres 3 lat. Jednak w ciągu ostatnich 2-3 lat 7-letnie umowy najmu stały się nowym standardem w nowych budynkach. Sporadycznie spotykane są również umowy długoterminowe. Biorąc pod uwagę inne parametry, koszt aranżacji często przewyższa przychody z najmu.

Czas na modernizację starszych budynków

W czasach dużej aktywności najemców nie możemy zapominać o starszych biurowcach, szczególnie tych wybudowanych w latach 1990-2000. To właśnie moment, w którym właściciele starszych budynków powinni odpowiedzieć na potrzeby najemców i skupić się na repozycjonowaniu nieruchomości, poprawie ich jakości oraz stworzeniu przyjaznego środowiska i atmosfery pracy. Inwestycje w starsze budynki mogą przynieść duże zyski w krótkim okresie. Osiągnięcie imponujących i opłacalnych renowacji w starszych budynkach jest możliwe, ale wymaga większego wysiłku, analizy obecnego stanu i determinacji wszystkich zaangażowanych stron.

Modernizacja istniejących nieruchomości przy odpowiednim podejściu pozwala uzyskać satysfakcjonujący zwrot z inwestycji przy mniejszym negatywnym wpływie na środowisko. W konsekwencji unikamy marnotrawstwa i nadmiernej eksploatacji zasobów naturalnych. Takie projekty mogą okazać się bardziej opłacalne, ponieważ wykorzystując istniejącą infrastrukturę, często w atrakcyjnych lokalizacjach, minimalizujemy koszty realizacji.

Oczywiście uwzględnienie istniejących warunków i ograniczeń stanowi wyzwanie, ale jednocześnie daje możliwość odkrycia unikalnych cech i właściwości istniejących budynków. Renowacja starszych budynków pozwala również zachować wartość historyczną i dziedzictwo kulturowe, harmonijnie łącząc je z nowoczesnością i tworząc przestrzenie o wyrazistym charakterze i funkcjonalności.

Studium przypadku - HOP w Warszawie

Doświadczenie Reesco Group pokazuje, że starsze budynki biurowe mogą z powodzeniem nadal pełnić swoją pierwotną funkcję lub zostać przekształcone, np. w nowoczesny hotel lub obiekt PRS. Przykładem naszych dokonań jest budynek HOP przy ulicy Chmielnej. Kompleksowa transformacja przeprowadzona przez Reesco Group w tym biurowcu z lat 90. zaowocowała jego niemal 100-procentowym obłożeniem. - dodaje Michał Kiersnowski.

Czas na zmiany

Coraz więcej regulacji wprowadzanych przez Unię Europejską dotyczących efektywności energetycznej budynków i alternatywnych źródeł energii skłania również właścicieli biurowców o niższym standardzie do podejmowania decyzji o ich modernizacji, zmianie funkcji lub wyburzeniu i budowie nowocześniejszych obiektów. W nadchodzących latach prawdopodobnie będziemy obserwować rosnącą liczbę takich działań mających na celu zapobieganie utracie wartości nieruchomości, które nie spełniają wymaganych standardów zrównoważonego rozwoju. Rosnąca potrzeba elastyczności wkrótce będzie musiała przełożyć się na nowy produkt, który wynajmujący będą zmuszeni zapewnić.

źródło:property-forum.eu