W miastach regionalnych, budynki biurowe mają średnio 11,5 roku. Dzięki temu, absorpcja powierzchni biurowej w Polsce jest jedną z najwyższych w Europie. Nowoczesne budynki stanowią silną konkurencję dla starszych obiektów z lat 70. i 80. Jednak, dzięki odpowiednim strategiom, również starsze budynki mogą skutecznie przyciągać najemców.
Zalety Starszych Biurowców
Główną zaletą starszych biurowców jest ich lokalizacja – często znajdują się w centrach miast i są dobrze skomunikowane. Jednak w miarę wzrostu podaży nowoczesnej, certyfikowanej powierzchni biurowej, starsze obiekty wymagają nowego podejścia, aby pozostać atrakcyjne. W Warszawie, biura w niższych klasach jakościowych obejmują około 2,5 mln m² powierzchni. W całej Polsce jest około 23 mln m² nowoczesnej powierzchni komercyjnej starszej niż 10 lat, która bez inwestycji może tracić najemców.
Budżety przeznaczone na ESG mogą być wykorzystane nie tylko na obowiązkowe działania, ale przede wszystkim na kompleksową poprawę wyników budynku w zakresie najmu, wartości i efektywności energetycznej. „Można to osiągnąć poprzez np. poprawę lub wymianę instalacji, modernizację powierzchni wspólnych, kompleksową przebudowę czy dodanie budynkowi nowych funkcji oraz wdrożenie nowej strategii najmu i zarządzania. Decyzje finansowe warto poprzedzić audytem ESG i technicznym oraz analizą rynkową. W tym procesie niezwykle ważna jest rozmowa z najemcami i poznanie ich potrzeb” – tłumaczy Joanna Mroczek, szefowa działu doradztwa strategicznego CBRE.
Pandemia i Preferencje Najemców
Pandemia zmieniła sposób, w jaki pracujemy, ale tylko 12% firm uważa pracę zdalną za nową normę. Zdecydowana większość (87%) preferuje korzystanie z biura przez co najmniej połowę czasu pracy.
Polskie biura wyróżniają się na tle Europy Zachodniej. W Warszawie mają średnio 15 lat, a w miastach regionalnych 11,5 roku, co jest znacznie mniej niż w innych krajach regionu. Stolica Polski ma jeden z najwyższych w Europie udziałów certyfikowanych budynków – niemal 70%. Dla porównania, w Paryżu i Londynie takie obiekty stanowią jedynie jedną piątą podaży, a w Berlinie zaledwie 10%. Dzięki temu, poziom absorpcji powierzchni biurowej w Warszawie jest wyższy niż w większości europejskich stolic.
Wyższy Poziom Absorpcji i Pustostanów
Na koniec 2023 roku w Warszawie było niemal 30 budynków starszych niż 10 lat, z których ponad połowa powierzchni była niewynajęta. Modernizacje, które są już realizowane przez część właścicieli, mogą zwiększyć prawdopodobieństwo wysokiego poziomu wynajmu. Warto zaznaczyć, że poziom pustostanów w Warszawie jest najniższy spośród dużych miast w Polsce i wynosi około 11%. W miastach regionalnych, poziom pustostanów jest znacznie wyższy i sięga przeciętnie 18%.
Poza Warszawą zmieniają się również preferencje najemców. W miastach regionalnych, najemcy są mniej skłonni do wynajmowania biur w parkach biurowych oddalonych od centrum czy oferujących jedynie podstawowe udogodnienia. Aktualnie, w miastach regionalnych jest niemal 40 budynków starszych niż 10 lat z ponad 50% pustostanem. Modernizacje mogą dać tym obiektom szansę na pozostanie atrakcyjnymi dla najemców i odpowiedzenie na ich dzisiejsze potrzeby – dodaje Katarzyna Gajewska, dyrektor w dziale badań i analiz rynku w CBRE.
