Zdaniem ekspertów CBRE, taka sytuacja może doprowadzić do wzrostu czynszów i luki podażowej w latach 2023-2024.

W I połowie 2022 roku na rynek biurowy w stolicy trafiło siedem nowych projektów, dzięki którym taka przestrzeń w mieście urosła o 129 tys. mkw. Największe z nich to Forest Tower firmy HB Reavis oraz Intraco Prime i Skysawa II, należące do PHN. Mimo że nowoczesnych biurowców cały czas przybywa, to liczba oddawanych inwestycji i powierzchni w budowie nie nadąża za wysokim popytem. Najemcy zaczęli masowo odblokowywać swoje decyzje dotyczące nieruchomości. W stolicy szybko rośnie też liczba transakcji sektora finansowego, którego udział w popycie sięga niemal jednej trzeciej. To wywiera presję na wzrost czynszów, który zaczynamy już obserwować – zaznacza Paweł Dobrowolski, dyrektor w dziale powierzchni biurowych w CBRE.

W Warszawie jest obecnie 6,27 mln mkw. biur. W budowie pozostaje ponad 260 tys. mkw., które zostaną oddane do użytku do końca 2024 roku. To za mało, by zaspokoić rosnący popyt, który w I połowie 2022 roku był wyjątkowo wysoki. Zdecydowana większość (71 proc.) aktywności najemców koncentrowała się na centrum stolicy.

Wysoki poziom popytu w I połowie tego roku wynikał głównie z renegocjacji umów (37 proc.). Jedna trzecia wynajętej powierzchni to nowe umowy najmu, a ekspansje 10 proc. Przednajem powstających nieruchomości objął 15 proc. całego zainteresowania biurami w Warszawie. Obecnie są one wynajęte już w 90 proc.

Ilość pustej przestrzeni biurowej w stolicy spada. Poziom pustostanów wynosi 11,9 proc., czyli o 0,3 pp. mniej w ujęciu rok do roku. Największy spadek odnotowano w centralnych regionach miasta. Niewynajętych biur jest obecnie w sumie niecałe 748 tys. mkw.

Czynsze bazowe na razie utrzymują się na stabilnym poziomie. W najlepszych lokalizacjach sięgają 26 euro za mkw. za miesiąc. Jednak malejąca dostępność biur, rosnące koszty wykończenia i budowy oraz zakłócenia w łańcuchach dostaw spowodują wzrost kosztów wynajmu przestrzeni do pracy w Warszawie. Ograniczane są również pakiety zachęt dla najemców, co pokazuje, że rynek przesuwa się w stronę rynku wynajmującego.

Niska podaż na rynku biurowym w stolicy wynika z kilku czynników. Przede wszystkim deweloperzy napotykają się na duże trudności w pozyskiwaniu działek pod budowy. Ich ceny są coraz wyższe, brakuje terenów w centrum lub w jego bliskiej odległości, więc inwestycja w tej okolicy często wymaga wyburzenia już istniejącego budynku, a otrzymanie pozwolenia na budowę potrafi trwać latami. Co więcej, obserwujemy dziś efekt dwóch lat pandemii, podczas których z ostrożności deweloperzy nie podejmowali nowych projektów tak chętnie. Tymczasem wysoki popyt na biura powinien się utrzymywać, o ile nie pojawią się ponownie negatywne czynniki, takie jak np. znaczące spowolnienie gospodarcze – przekonuje Paweł Dobrowolski.