Podaż na regionalnych rynkach biurowych wyższa niż w Warszawie

Czwarty kwartał 2022 r. był podobny do poprzednich kwartałów pod względem nowej podaży na polskim rynku biurowym. Po raz kolejny aktywność deweloperów była wyższa w miastach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Łódź, Poznań, Szczecin i Lublin), gdzie w okresie od października do grudnia 2022 r. oddano do użytku łącznie 73 800 m2 , przy stosunkowo skromnym wyniku dla samej Warszawy wynoszącym zaledwie 8 700 m2. Największymi ukończonymi projektami w IV kwartale 2022 roku były projekty w Krakowie, czyli Brain Park A i Brain Park B (Echo Investment, 13 900 m2 i 17 100 m2) oraz kolejne fazy kompleksu Fabryczna Office Park - budynek B4 (Inter-Bud, 12 200 m2). Z kolei w Warszawie oddano do użytku jedną inwestycję DPD HQ. W całym 2022 roku na polskim rynku biurowym oddano do użytku łącznie 642 600 m2 (+16,5% r/r), z podziałem na 405 800 m2 (+79,3% r/r) na rynkach regionalnych i 236 800 m2 (-27,1% r/r) w stolicy. Tym samym na koniec 2022 roku całkowite zasoby sektora wyniosły ponad 12,7 mln m2 (+4,24% r/r), z podziałem na 6,26 mln m2 w Warszawie i 6,43 mln m2 w miastach regionalnych. Najwięcej powierzchni poza stolicą znajduje się w Krakowie (1,7 mln m2), Wrocławiu (1,32 mln m2) i Trójmieście (1,01 mln m2).

Rozpoczyna się okres niższej aktywności deweloperskiej

"Bezprecedensowym wydarzeniem roku 2022 było otwarcie w Warszawie Varso Tower, najwyższego wieżowca w Unii Europejskiej. Ten landmark jest metaforą rozwoju i zwieńczeniem kolejnej fazy dojrzałości na polskim rynku biurowym. Był to jeden z ostatnich projektów zamykających intensywny okres aktywności deweloperskiej w Warszawie. Jesteśmy w fazie luki podażowej, czyli efektu post-pandemii, kiedy deweloperzy wstrzymują część projektów w obawie przed niepewnym popytem. Nieco inaczej sytuacja wygląda natomiast na rynkach regionalnych, gdzie wyniki w zakresie nowej podaży są bardzo pozytywnym zaskoczeniem. Być może sytuacja ta przyczyni się do dywersyfikacji planów deweloperskich u niektórych klientów - komentuje Jakub Potocki, Starszy Konsultant, Agencja Biurowa, AXI IMMO.

Gdzie jest najwięcej wolnej powierzchni biurowej?

Obserwowane wzrosty nowej podaży i aktywności najemców nie wpłynęły znacząco na wskaźnik pustostanów na polskim rynku biurowym, który utrzymuje status quo na poziomie 13,47% (- 0,08%). Wynik ten przekłada się na ponad 1,71 mln m2 wolnej powierzchni. W ujęciu jednostkowym w Warszawie dostępnych jest 726 400 m2 (-6,68% r/r), czyli około 11,6% całkowitych zasobów stolicy, przy czym wskaźnik pustostanów spadł do 10,5% w strefach centralnych i 12,4% poza centrum. Natomiast wolna powierzchnia w miastach regionalnych to 985 100 m2 (+15,4% r/r), z najwyższym wskaźnikiem pustostanów w Łodzi na poziomie 21%.

Czynsze i opłaty eksploatacyjne w górę

"Luka podażowa to nie tylko zapowiedź daleko idących zmian i częściowego odejścia z rynku najemców na rzecz dewelopera czy inwestora. Przy niebotycznych opłatach serwisowych i rosnących dziś czynszach, niektórzy właściciele biurowców wymagają dłuższych umów najmu, aby zabezpieczyć środki na wykończenie tzw. fit-outu powierzchni. Dość niespodziewanie możemy spodziewać się transakcji na co najmniej siedem lat na fali renegocjacji lub podczas podpisywania nowych umów. Jednocześnie przed nami jeszcze długa droga do osiągnięcia modeli w Europie Zachodniej, gdzie średni okres najmu może trwać nawet 12 lat - dodaje Bartosz Oleksak, Starszy Konsultant, Agencja Biurowa, AXI IMMO.

Popyt jak przed pandemią

W całym 2022 roku wolumen transakcji najmu na polskim rynku biurowym wyniósł blisko 1,5 mln m2 (+20% r/r), z czego prawie 870 000 m2 wynajęto w stolicy (+34,1% r/r), a 624 100 m2 na rynkach regionalnych (+4,9% r/r). W samym IV kw. 2022 r. aktywność najemców wyniosła 427 700 m2, przy czym Warszawa (253 000 m2) miała większy udział w wynajmie niż rynki regionalne (174 000 m2). W strukturze popytu w okresie październik-grudzień 2022 r. dominowały nowe umowy najmu (WAW 52% vs REG 50%), wyprzedzając renegocjacje i przedłużenia (WAW 41% vs REG 40%), ekspansje (WAW 6% vs REG 4%) oraz powierzchnie wynajmowane na własny użytek (REG 6%). Wśród największych transakcji najmu w IV kw. 2022 r. o powierzchni powyżej 10 000 m2 znalazły się nowa umowa najmu prawie 14 000 m2 w budynku Konstruktorska Business Center przez Lionbridge w Warszawie oraz renegocjacja umowy przez poufnego najemcę z branży finansów i bankowości w budynku Green Day we Wrocławiu (14 500 m2).

"W 2022 r. obserwowaliśmy zwiększone zapytania o nową powierzchnię biurową ze względu na dwa zjawiska. Po pierwsze, kończył się okres renegocjowanych lub pandemicznych umów najmu przedłużonych o dodatkowe 12 lub 24 miesiące. Po drugie, wojna na Ukrainie spowodowała, że firmy przenosiły się ze wschodu do pierwszej bezpiecznej lokalizacji, czyli Polski. W efekcie dodatkowy przypływ popytu wpłynął na większą absorpcję powierzchni biurowej. Część z relokowanych firm zdecydowała się na umowy krótkoterminowe i podnajem. Większość jednak zdecydowała się na wynajem powierzchni w biurach serwisowanych lub przestrzeniach coworkingowych - wyjaśnia Jakub Potocki.

Prognoza dla rynku biurowego na najbliższe kwartały "Jeśli chodzi o trendy na 2023 rok, to spodziewamy się zakończenia prac legislacyjnych nad standaryzacją pracy zdalnej. Czekamy na propozycje i regulacje dotyczące podziału kosztów pracodawcy na media czy energię elektryczną i jaką strategię przyjmą klienci w związku z tymi zmianami. Z kolei po stronie podaży wchodzimy w okres zmniejszonej aktywności ze strony deweloperów, co przy rosnącym popycie zapewne przełoży się na niższe wskaźniki pustostanów. Być może na tej sytuacji skorzysta np. warszawski Służewiec-Przemysłowy, który powoli wychodzi z biurowej monokultury, przekształcając się w zdecydowanie bardziej atrakcyjne miejsce nie tylko do pracy, ale i do życia - mówi Bartosz Oleksak.

Źródło:property-forum.eu