E-commerce wyznacza trendy w branży magazynowej – wywiad z Grzegorzem Skowrońskim, partnerem w kancelarii Wolf Theiss

Jak pandemia zmieniła rynek nieruchomości?

Wiodącym tematem są teraz niewątpliwie nieruchomości logistyczne. Magazyny – niegdyś brzydkie kaczątko branży, dziś święci triumfy i cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów. Przewrotnie powiem, że w tym zakresie COVID19 nie zmienił negatywnie rynku – pandemia jedynie przyspieszyła pewne trendy, które można było zaobserwować jeszcze przed jej nastaniem. Przykładowo, jeszcze przed pandemią mówiłem o rosnącym znaczeniu e-commerce i nacisku na usprawnienie łańcuchów dostaw, co jednocześnie może niekorzystnie wpłynąć na działalność galerii handlowych. O ile bowiem mniejsze parki handlowe dobrze odnajdują się w dzisiejszych czasach, to ze względu na trendy ogólnorynkowe, jak i pandemię, duże obiekty handlowe stoją obecnie przed wieloma wyzwaniami. Chciałbym jednak zaznaczyć, że wieszczenie końca nieruchomości handlowych na rynku transakcyjnym jest zdecydowanie przedwczesne, o ile w ogóle zasadne. Być może segment handlowy czeka redefinicja pewnych funkcji, co będzie miało wpływ na sektor logistyczno-magazynowy – to obecnie swoisty system naczyń połączonych. Na rynku magazynowym trwa nieprzerwana hossa i każdy z uczestników chce wykroić jak największy kawałek tortu. Pojawiają się nowi inwestorzy na polskim rynku magazynowym, np. fundusze private equity, ale także firmy obecne wcześniej na rynku polskim, które dotychczas kojarzone były jedynie z sektorem mieszkaniowym czy biurowym.

Czyli na rynku magazynów rządzi popyt. Jaki ma to wpływ na branżę?

Magazyny sprzedają się dziś bardzo dobrze, czego kolejnym dowodem są transakcje typu forward sale, gdzie sprzedawana jest wręcz nieruchomość niezabudowana, zaś proces budowlany oraz komercjalizacja następują już po sprzedaży gruntu. Wynika to z faktu, że inwestorzy często prześcigają się w tym, aby jak najszybciej "zarezerwować" projekt. Można dziś śmiało prognozować, że logistyka na długo pozostanie wiodącym produktem w branży.

Czyli będziemy obserwowali cały czas niezaspokojony popyt w segmencie magazynów?

Wydaje się, że w przyszłości decydujące znaczenie będą mieć zwłaszcza projekty ostatniej mili (tzw. last mile), a więc magazyny o mniejszych rozmiarach, jednakże zlokalizowane blisko ośrodków miejskich. Wynika to przede wszystkim z rozwoju e-commerce, jak również zmian oczekiwań społecznych w zakresie dostaw. Kiedyś standardem było oczekiwanie kilku dni na doręczenie przesyłki, dziś czas ten jest skracany nawet do 24 godzin. To jest jedna z ważniejszych przewag konkurencyjnych poszczególnych dostawców, którzy będą zmuszeni inwestować w magazyny w pobliżu klientów, nawet już nie na przedmieściach, ale w pobliżu centrów metropolii. Ponieważ często w ośrodkach miejskich nie mogą powstać duże obiekty, magazyny ostaniej mili będą nadrabiać swoją liczebnością. W tym kontekscie warto wrócić do galerii handlowych, które częściowo mogą zostać wykorzystane jako magazyny typu ostatniej mili. Jeżeli chodzi o branżę magazynowo-logistyczną, oprócz projektów typu last mile, uważam że przyszłość należy także do tzw. BTS (built-to-suit). Aktualne potrzeby przedsiębiorstw (w tym tych produkcyjnych) mogą być zaspokojone bez potrzeby samodzielnego nabycia zakładu produkcyjnego czy fabryki, a mogą ograniczyć się do ich wynajęcia. Odpowiedzią na to są właśnie BTS, gdzie deweloper relizuje projekt "na miarę" zgodnie z oczekiwaniami klienta, przy czym klient ten nie nabywa nieruchomości na własność i korzysta z niej na podstawie umowy najmu. 

Jak pandemia zmieniła rynek biurowy, czy sektor radzi sobie w kryzysie jakiego dawno nie doświadczał?

Tradycyjnie rynek biurowy to swoista perła w koronie, gdzie transakcji było dotychczas najwięcej. Pandemia z pewnością ograniczyła liczbę transakcji. Wynikało to przede wszystkim z problemów z wycenami, co z kolei przekształciło się na brak zdecydowania i pewien dystans inwestycyjny zarówno po stronie kupujących, jak i sprzedających. Obecnie liczba transakcji biurowych pomału rośnie, ale z pewnością nie jest to jeszcze poziom, jaki znaliśmy przed pandemią. 

To mamy w tym segmencie kryzys czy te pogłoski są przesadzone?

Na ten moment branża biurowa odnajduje się w rzeczywistości pandemicznej. Mamy przepływy finansowe związane z czynszami – nie zostało to przerwane. Część właścicieli uciekało niejako do przodu renegocjując ze swoimi najemcami warunki umów, często wydłużając okresy najmu. Z drugiej strony pojawiła się potrzeba weryfikacji zarówno zdolności finansowych, jak i potrzeb wybranych najemców. Wiadomo, które branże zostały najmocniej dotknięte kryzysem związanym z COVID19. Przykładowo – budynek, który jest w całości wynajęty może mieć najemców, którzy działają w branżach istotnie dotkniętych pandemią. W konsekwencji, tam gdzie mamy styczne z branżą gastronomiczną czy turystyczną możemy spodziewać się kłopotów. W takich warunkach trudno jest przewidzieć stabilność najemców, a tym samym jednoznacznie określić wartość projektu, bez uwzględnienia wszystkich czynników. W końcu nie widzę też, aby właściciele w tym momencie byli przyparci do muru. Dlatego też aktualnie mamy swoisty stan zawieszenia i trudno prognozować – ile może on potrwać. 

Jeśli mamy się pokusić o prognozę dla rynku biurowego, to w którą stronę powinniśmy patrzeć?

Biura w mojej ocenie mają perspektywę jak najbardziej pozytywną. Te zasoby nie znikną. Myślę że każdy po roku pracy w domu lub w systemach mieszanych z przyjemnością wróci do przestrzeni biurowej. Nie zmienia to faktu, że pewne trendy przed pandemią mogą wręcz eksplodować. Przykładowo, w mojej ocenie w budynkach biurowych będziemy obserwować dalszy rozwój innych funkcji aniżeli miejsce pracy, jak np. miejsce integracji. Jednocześnie, może dojść do dalszego redefiniowania funkcji biurowych, czego dobrym przykładem są tzw. hot desks (rozumiane jako brak przypisanego miejsca biurowego danego pracownika) czy wspólne powierzchnie biurowe, z których korzystają różni najemcy. Wszystkie te elementy były już przed pandemią, jednak doświadczenia z pandemii mogą znacząco wyeksponować ich znaczenie i potrzebę wdrożenia w poszczególnych projektach. Dlatego też osobiście uważam, że wraz z pewnym powrotem do normalności – w perspektywie kilku miesięcy – również możemy spodziewać się powrotu dużych transakcji dotyczących projektów biurowych.